1. Bedeutung und Herkunft des Bodenrichtwerts

Unter dem Bodenrichtwert versteht man den durchschnittlichen Lagewert des Bodens unter Berücksichtigung einer Mehrzahl von Grundstücken in einer bestimmten Region.
Somit gibt es folgende Punkte, die auf den Bodenrichtwert zutreffen:

  • Es handelt sich um einen Wert pro Quadratmeter
  • Er wird aus dem Verkauf von Grundstücken in der Umgebung abgeleitet (Durchschnittswert)
  • Er wird zur Bewertung von Grundstücken sowie Immobilien herangezogen
  • Die Ermittlung des Bodenrichtwerts erfolgt durch Gutachterausschüsse für Grundstückswerte auf Basis der Kaufpreissammlung (Rechtsgrundlage § 196BauGB)
  • Bodenrichtwerte werden mindestens alle 2 Jahre ermittelt und veröffentlicht (dies kann je nach Bundesland abweichen)
  • Er wird in Deutschland als Basis für die Besteuerung von Grund und Boden herangezogen
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2. Wann wird der Bodenrichtwert bei der Wertermittlung herangezogen?

Der Bodenrichtwert wird bei der Wertermittlung in der Regel erst dann herangezogen, wenn der Wert über das Vergleichswertverfahren nicht ermittelt werden kann. Ebenso sollte man das Grundstück selbst nicht außer Acht lassen, denn:

Die Bebaubarkeiten von Grundstücken haben sich in den letzten Jahrzenten stark verändert. Über den aktuellen Bebauungsplan oder eine entsprechende Nachbarbebauung (§34 BauGB) könnte das Grundstück mit weit mehr Wohnfläche ausgeschöpft werden. Somit könnte es sogar von Vorteil sein, den Altbestand abzureißen und ein neues Objekt zu bauen.

Bei der Bewertung des Grundstückes beziehungsweise des Bodenrichtwerts werden von einigen Gutachterausschüssen sogenannte Anpassungsfaktoren mit angegeben. Denn viele Faktoren eines Grundstücks können sich positiv oder negativ auf den Verkaufspreis auswirken.

Zum Beispiel:

  • Die Größe des Grundstücks (kann eventuell ein Mehrfamilienhaus oder nur ein kleines Einfamilienhaus gebaut werden?)
  • Wurde das Grundstück bereits erschlossen und wie gut ist es an die Infrastruktur angebunden?
  • Wie sind die Eigenschaften des Bodens?
  • Liegt das Grundstück an einem steilen Hang?
  • Welche Form hat das Grundstück? (gegebenenfalls kann hier wertvolle „Baufläche“ verloren gehen)
  • Wie viel Wohnfläche kann in dem Grundstück generiert werden? (GFZ, GRZ, Wie viele Geschosse sind möglich?)

3. Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Der Bodenrichtwert wird von den jeweiligen Gemeinden festgelegt. Dies wird von den Gutachterausschüssen anhand von tatsächlichen Verkäufen ermittelt. Der Zeitraum kann sich von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden – spätestens aber zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres.

Auf Basis der Kaufpreissammlung können sogenannte Bodenrichtwertkarten beziehungsweise -tabellen erstellt werden. Diese gehen aus den Kopien sämtlicher notariell beurkundeter Kaufverträge eines bestimmten Gebietes hervor. Auf Basis dieser Werte können entsprechende Zonen eingeteilt werden, in denen unterschiedliche Bodenrichtwerte zu Grunde liegen. Diese Zonen können von Straßen oder Stadtteilen bis hin zu ganzen Ortschaften reichen.

Wichtig hierbei ist: Ob ein Grundstück bebaut oder nicht bebaut ist, wird nicht berücksichtigt. Es wird immer davon ausgegangen, dass es unbebaut ist.
In der Betrachtung des Bodenrichtwerts werden aber sehr wohl der Grad der Erschließung, die Bebaubarkeit, die Lage und weitere Faktoren berücksichtigt.
Jede Gemeinde ist auf Basis des §196 BauGB verpflichtet Bodenrichtwerte zu ermitteln.

4. Wie oft kommt ein neuer Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert wird spätestens alle 2 Jahre zum Ende des Kalenderjahres veröffentlicht. Dieses Intervall kann aber von Gemeinde zu Gemeinde individuell verändert werden. Auf Basis des §196 BauGB ist aber jede Gemeinde dazu verpflichtet einen Bodenrichtwert zu ermitteln.

5. Wo finde ich den Bodenrichtwert und wie komme ich an den Wert?

Der Bodenrichtwert wird in Bodenrichtwertkarten oder – tabellen veröffentlicht und ist für jedermann einsehbar. Hierbei werden Grundstücke mit gleichen Wertverhältnissen oder aber gleichen Nutzungsverhältnissen in entsprechende Sektoren eingeteilt. Diese können bei der Größe stark voneinander abweichen. Dies kann sich zum Beispiel zwischen einzelnen Straßen bewegen und bis hin zu großen Arealen oder sogar ganzen Ortschaften variieren.

Bei den jeweiligen Gutachterausschüssen können diese Bodenrichtwertkarten oder -tabellen eingesehen werden. In einigen Bundesländern kann man diese Informationen gegen eine Gebühr auch über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) anfordern.

6. Wie berechne ich den Bodenwert?

Hinter dem Begriff Bodenwert versteckt sich nichts weiter als die Formel: Bodenwert (in €) 0 Bodenrichtwert (in € pro m2) x Grundstückfläche (m2).

7. Kann ich den Bodenrichtwert beim Verkauf oder Kauf heranziehen?

Wie bereits angesprochen ist der Bodenrichtwert immer dann heranzuziehen, wenn kein vernünftiger Vergleichswert erstellt werden kann. Dennoch sollte man den Bodenrichtwert auch bei bebauten Grundstücken nicht vernachlässigen, da teilweise eine größere Bebauung des Grundstücks möglich sein kann und dadurch der Verkaufspreis des Grundstücks selbst den des „vergleichbaren“ Einfamilienhauses, welches aktuell auf dem Grundstück steht, übersteigt.

Zudem sollte immer beachtet werden, dass eine abrissreife Immobilie den Wert des Grundstücks verringert, da die Abrisskosten noch zu tragen sind.

Alois Hitzenbichker Geschäftsführer AkuRat Immobilien

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