AkuRat Immobilien geht davon aus, dass die Kaufpreise spätestens ab Mitte des Jahres 2024 wieder steigen werden. Dies ergibt sich aufgrund der weiterhin sehr stark steigenden Mieten, der attraktiveren Finanzierungsangebote und des Rückgangs des Überangebots, das aufgrund der wieder wachsenden Nachfrage sehr schnell – zumindest zu einem Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führen wird. Spätestens im Jahr 2025 wird es wieder eine wesentlich höhere Nachfrage geben, die das Ange-bot bei Weitem nicht sättigen kann. Die Tatsache, dass hier in den letzten Jahren der Neubau fast zum Erliegen kam, lässt den Nachfrageüberhang noch schneller in die Höhe katapultieren und die Preise fürs Wohnen werden weiter kräftig steigen.
Wer jetzt noch wartet, wird bestraft!
Wenn man die Angebotspreise für Bestands- und Neubauwohnungen in den letzten Quartalen ver-folgt hat, lässt sich feststellen, dass der Preisrückgang zum Erliegen kam, d.h. die Preisentwicklung vollzieht mittlerweile eine Seitwärtsbewegung, wenn nicht sogar einen leichten Anstieg in den Bal-lungszentren. Bei den Neubau-Immobilien wurden die Angebotspreise im bundesweiten Durchschnitt im 4.Quartal 2023 mit 1% im Vorjahresvergleich im Plus registriert. In Leipzig konnte man ein sogar ein Plus von 3,6% und in Köln von 2% auslesen. Bei Bestandsimmobilien in den größten Metropolen lassen sich vorrangig Preiserhöhungen erkennen. In München ist ein Plus von 2,3% zu verzeichnen.
Natürlich sind die Preise im Jahr 2023 im bundesweiten Durchschnitt zum Vorjahr um 4,8% einge-brochen, doch der Markt wird sich wird sich in Kürze wieder auf das Niveau 2021/2022 einpendeln. Erst recht, wenn hier noch Leitzinskorrekturen hinzukommen, die in diesem Jahr als sehr wahrschein-lich prognostiziert werden. Sobald hier die Zinswende seinen Anfang nimmt, werden verstärkt Käufe durch Kapitalanleger & Bauträger erfolgen, bevor die Preise wieder anziehen werden. AkuRat Immo-bilien geht von einer Leitzinskorrektur von mind. 0,5 Prozentpunkten im Jahr 2024 aus, die sich sehr schnell bei den Kaufpreisen widerspiegeln wird. Bis Ende 2025 werden wir voraussichtlich wieder einen Leitzins unter 3%, langfristig bei 2,5% sehen.
Die hohen Mieten machen einen Immobilienkauf attraktiv
Der größte Preistreiber wird neben den Finanzierungszinsen vor allem die explodierenden Mieten sein. In den Ballungszentren wie München, Berlin & Frankfurt steigen die Mieten wesentlich schnel-ler als noch vor 5 Jahren. Dies hat vor allem mit den gestiegenen Baukosten und den damit einherge-henden höheren Immobilienpreisen zu tun. Aber auch aufgrund der Tatsache, dass aktuell noch we-sentlich mehr an Finanzierungskosten aufgebracht werden müssen, werden diese Mehrkosten bei Be-standsimmobilien entsprechend eingepreist. Der gesamtdeutsche Durchschnitt zeigt eine Mietzinser-höhung von knapp 6% bei Bestandsimmobilien und 7,7% bei Neubauwohnungen im Vorjahresver-gleich. In sehr begehrten Standorten wie München und Berlin wurde die 20%-Grenze längst über-schritten. In München wurde im Jahr 2023 ein Mietanstieg bei Bestandsimmobilien von 11,4% und in Berlin von 11,2% zum Vorjahr registriert. Bei der Vermietung von Neubau-Immobilien werden in den Metropolen zum Teil neue Mietzinsrekorde aufgestellt. Berlin verzeichnete im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum dritten Quartal den stärksten Anstieg bei den Angebotsmieten für Neubau-wohnungen (+3,6%). Im Jahresvergleich zeigt sich sogar eine Verteuerung um 20%. Auch in Mün-chen (+12,8%) und in Köln (+14,1%) stiegen die Angebotsmieten prozentual im zweistelligen Be-reich.
Wie geht es weiter bei der Immobilienpreisentwicklung?
Die Mietpreissituation wird sich im aktuellen Jahr weiter zuspitzen. In den Metropolen muss man mit gewaltigen Mietzinszuwächsen rechnen. Das Wohnen in Deutschlands Ballungszentren wird in Zu-kunft noch wesentlich kostspieliger werden. Dies beeinflusst folglich das Kaufinteresse, da mit stets stark steigenden Mieten auch mit entsprechenden Renditen gerechnet werden kann. Vor allem Kapi-talanleger werden hier verstärkt zu Käufen animiert, sodass es für den privaten Interessenten, der nur seine eigenen 4 Wände haben möchte, sehr kostenintensiv werden wird.