Ein Wohnungsverkauf bedeutet genauso viel Aufwand, wie ein Haus zu verkaufen. Sämtliche Unterlagen wie Mietvertrag, Exposé, Energieausweis, Teilungserklärung, Fotos, Protokolle der Hausverwaltung und Wohngeldabrechnungen müssen vorliegen, um die Interessenten entsprechend zu informieren. Die Vorgehensweise hat maßgeblichen Einfluss auf das Erreichen gesetzter Ziele. Um einen potentiellen Käufer zu finden bedarf es wesentlich mehr, als eine Anzeige aufzugeben.
Sie sind Eigentümer einer Immobilie und denken über einen zeitnahen Verkauf nach, dann stellt sich die Frage: Ist die Wohnung noch vermietet oder ist sie bereits leer? Ist die Eigentumswohnung oder das Haus bereits abgezahlt oder gibt es noch Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten. Wenn ja, könnten eventuell Vorfälligkeitszinsen bei vorzeitiger Kündigung anfallen. Auch die Eigentumsdauer sollte man aufgrund einer Spekulationssteuer prüfen. Es hängt auch davon ab, ob Sie die Immobilie selbst genutzt oder vermietet hatten, ab welchem Zeitraum die Immobilie steuerfrei veräußert werden kann.
Im Mittelpunkt steht die Frage, wie viel ist meine Wohnung oder mein Haus wert? Die meisten Immobilienbesitzer beschäftigen sich zuerst mit den aktuellen Immobilienangeboten, bevor sie die eigene Situation analysieren. Als nächstes fragen sie die angehenden Immobilienverkäufer, wem sie ihre Immobilie anbieten können oder diese selbst über eine Anzeige inserieren sollen? Die meisten Immobilienbesitzer sind nicht in der Lage, den Verkauf sorgfältig vorzubereiten, denn es fehlt die Routine und vor allem die Erfahrung. Man kann vieles falsch machen – daher sollte man den Immobilienverkauf nicht auf die leichte Schulter nehmen!
Viele Fragen müssen im Vorfeld geklärt werden, wie z.B. in welcher Situation befinde ich mich und in welcher rechtlichen Form und in welchem baulichen Zustand wird der Käufer die Wohnung oder das Haus übernehmen? Sollten Sie z.B. eine größere Immobilie beziehen wollen, die noch restauriert wird bzw. sich im Bau befindet, sollten Sie einen sehr großzügigen Zeitpuffer mit einkalkulieren. Denn, wenn einmal der Verkauf vollzogen ist und das Auszugsdatum feststeht, dann gibt es kein Zurück mehr. Und sollte es gar sein, dass erst ein neues Zuhause erst gefunden werden muss, dann hat diese Situation eher negative Auswirkungen, da der Kaufinteressent im Ungewissen ist und das möchte bei solch einer Anschaffung keiner. Es kann auch passieren, dass bei einer verzögerten Immobilienübernahme der Kaufinteressent einen Preisnachlass fordert.
Sollte die Eigentumswohnung oder das Haus noch vermietet sein, müssen Sie sich auf einen entsprechenden Preisabschlag einstellen. Denn erfahrungsgemäß bei einem Kauf zur Kapitalanlage möchte der neue Immobilieneigentümer seine eigenen Mieter selbst aussuchen und nicht vom Vorbesitzer aufs Auge gedrückt bekommen – und dann vielleicht auch noch zu einem für den künftigen Inhaber nicht angemessenen Mietzins. Bei Eigennutzer stellt sich die Kauffrage bei vermieteten Immobilien meistens ohnehin nicht, weil sie das Risiko der Eigenbedarfskündigung scheuen! Im schlimmsten Fall kann sich diese auf mehrere Jahre hinziehen, wenn auf dem Klageweg der Eigenbedarf eingefordert werden muss.
Der Idealzustand ist natürlich, dass das Haus oder die Immobilie im Leerzustand angeboten wird. Der interessierte Immobilienkäufer kann dann frei entscheiden, ob er diese selbst nutzen oder vermieten möchte. Dies ist der optimale Zustand, um einen höchstmöglichen Preis zu erzielen. Außerdem hat man die Möglichkeit, die Eigentumswohnung oder das Haus in einen ordentlichen, renovierten Zustand zu versetzen – und leer wirkt so manche Immobilie gleich viel größer. Zudem können Besichtigungen jederzeit und ohne negative Kommentare seitens der Mieter durchgeführt werden, die kein Interesse haben, dass Sie bald einen neuen Eigentümer generieren, der sie eventuell vor die Tür setzt…
Grundsätzlich dürfen die Rechte und Pflichten der Mieter nicht ignoriert werden. Daher empfiehlt es sich einen guten Kontakt zum Mieter zu pflegen. Auch wäre es ratsam, dem Mieter eine Abfindung für den Auszug anzubieten, um die Immobilie im Leerzustand anbieten zu können. Denken Sie immer daran, ein Verkauf, bei dem die Immobilie sofort verfügbar bzw. beziehbar ist, geht schneller, reibungsloser und leichter. Abgesehen davon wird hier definitiv ein höherer Verkaufspreis erzielt!
Oftmals soll mit dem Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung ein neuer Lebensabschnitt begonnen werden. Wenn das selbst genutzte Einfamilienhaus viel zu groß wird, weil die Kinder aus dem Haus sind oder man einfach mit dem erzielten Verkaufserlös seinen Lebensabend versüßen möchte. Auch kann es sein, dass die vermietete Immobilie sich nicht mehr rechnet, geschweige einen Gewinn abwirft. Dies ist vor allem bei Häusern der Falls, die ins Alter gekommen sind und in Bälde mit teuren Sanierungsaufwendungen zu rechnen ist oder ältere Immobilien (freistehende Häuser, Villen) auf sehr großem Baugrund stehen, die im Verhältnis zum Immobilienwert eine sehr niedrige Miete einfahren.
Es gibt sehr viele Gründe, warum eine Immobilie im Alter verkauft werden sollte. Im Mittelpunkt steht jedoch meistens die Verbesserung der Lebensqualität, egal ob Sie in eine altersgerechte Wohnung ziehen, sich aus dem Erlös eine Finca auf Lanzarote kaufen oder einfach nur in die Nähe der Kinder ziehen. Auch könnten mit einem Verkauf spätere Erbstreitigkeiten abgewendet werden.
In Zeiten eines historisch sehr niedrigen Zinsniveaus und steigenden Mieten spielen immer mehr Menschen mit dem Gedanken sich die eigenen vier Wände zu kaufen. Für viele Kaufinteressenten brachte erst der niedrige Leitzins die Möglichkeit, eine Immobilie zu finanzieren. Das heißt, dass erheblich mehr Interessenten sich mit dem Thema Immobilienkauf befassen, als vor einigen Jahren, in denen allein die Zinsenbelastung noch ein Vielfaches der momentan üblichen Zinsen betrug. Für Immobilienverkäufer ist das eine sehr gute Situation, um über die Veräußerung der Wohnung oder des Hauses nachzudenken.
Immobilienverkauf – mit oder ohne Makler?
Die meisten Immobilienbesitzer gehen davon aus, dass sich eine kleine Eigentumswohnung schnell selbst verkaufen lässt. Doch ein Immobilienverkauf kann man nicht gleichsetzen mit einem Autoverkauf. Und selbst da machen die meisten privaten Verkäufer große Fehler, die letztendlich die Verkaufssumme schmälern. Mitunter kann man beim Immobilienverkauf gegen gesetzliche Auflagen, wie z.B. das Fehlen eines Energieausweises, etc. verstoßen, die teuer zu Buche schlagen könnten. Abgesehen davon suchen die meisten Interessenten nach wie vor über Immobilienmakler, weil Sie wissen, dass dieser exakte Daten liefert und man Unterstützung bis hin zur Finanzierung bekommt. Da es für die meisten Immobilienkäufer das erste Mal ist, ziehen sie einen begleitenden Vollservice vor, um bei der größten Investition ihres Lebens keine Fehler zu machen.
Auch wenn ein privater Verkauf anfänglich angestrebt wird, so beauftragt der überwiegende Teil der Eigentümer nach etwa 2-3 Monaten einen Immobilienmakler mit der Vermarktung ihrer Immobilie. Die meisten Eigentümer sind schlichtweg mit der Verkaufssituation überfordert, weil sie den zeitlichen Aufwand unterschätzen und mit auftretenden Problemen nicht zurechtkommen. Der Umgang mit den Kaufinteressenten gestaltet sich meist schwieriger als erwartet. Vor allem nimmt die Bereitstellung der erforderlichen Informationen viel Zeit in Anspruch. Der Verkaufspreis wird eher als Verhandlungsbasis gesehen. Das Tragische daran ist nicht, dass diese Erfahrungen den Verkäufer frustrieren, sondern das Kaufobjekt – je länger es auf dem Markt bleibt – einen negativen Beigeschmack bekommt. Auch hier wird von einem Immobilienmakler vor allem die Karte der gespeicherten Kaufinteressenten ausgespielt, die in vielen Fällen dann auch schon zum Erfolg führt, da diese Interessenten maßgeschneidert auf Ihr Suchprofil Objekte angeboten bekommen. Und dies ist nur ein Pluspunkt von vielen, die zeigen, dass sich die Einschaltung eines Profis lohnt. Studien belegen, dass Immobilienverkäufe, die über Immobilienmakler abgewickelt werden, wesentlich schneller vollzogen werden und vor allem zu höheren Verkaufspreisen führen.
Immobilien gehören zu den teuersten Investitionsgütern und deswegen sollte man Berater, Rechtsanwälte und unabhängige Experten wählen, um nicht Schiffbruch zu erleiden. Auch wenn Sie unter Zeitdruck eine Immobilie verkaufen müssen, sollte das nicht auf Kosten der Erfolgschancen und damit einhergehend auf einen niedrigeren Verkaufspreis gehen. Ein Immobilienmakler kann Ihnen viel Arbeit und Zeit abnehmen. Trotz aller Skepsis gegenüber Immobilienmaklern darf der Abverkauf einer Immobilie nicht unterschätzt werden.
Ein Immobilienmakler ist neutral und sachlich im Umgang mit dem Mieter. Darüber hinaus nimmt der Makler das gesamte Interessentenmanagement, die Organisation sämtlicher Unterlagen wie zum Beispiel Energieausweis, Teilungserklärung und Wohnflächenberechnung, und die Prüfung der Kaufinteressen ab. Auch kann der Makler die von Ihnen als Wertminderung angesetzten Argumente – geringe Rendite, hohe Investitionen, einige Mängel – prüfen und ggf. bei dem zu erzielenden Preis angemessen bewerten.
Muss ich bei Verkauf der Immobilie Steuern zahlen?
Unter bestimmten Umständen wird beim Immobilienverkauf eine Steuer, die sogenannte Spekulationssteuer, fällig! Bei nicht selbstgenutzten Immobilien fällt grundsätzlich bei einem Verkauf unter 10 Jahren eine Spekulationssteuer an. Liegen zwischen der Anschaffung einer Immobilie und deren Verkauf mehr als zehn Jahre, dann ist der Gewinn steuerfrei. Aber es gibt Ausnahmen, wenn die Wohnung selbst genutzt wird.
Mit der Beurkundung des Kaufvertrages beginnt die Spekulationsfrist. Wurde durch die Vertragsparteien ein bindender Vorvertrag abgeschlossen, so gilt dieser Zeitpunkt als Beginn der Spekulationsfrist. Die Eintragung im Grundbuch bzw. der tatsächliche Nutzungsübergang sind irrelevant.
Wurde die Immobilie selbst genutzt oder fremdgenutzt?
Unter bestimmten Umständen bleibt der Veräußerungserlös einer eigengenutzten Immobilie steuerfrei – hier greift die 10-Jahresfrist nicht! Voraussetzung ist jedoch, dass entweder die Immobilie unmittelbar nach Fertigstellung bzw. Kauf selbst genutzt wurde bzw. die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den 2 vorangegangenen Kalenderjahren durch den Besitzer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Unter dem Begriff „eigenen Wohnzwecken“ versteht der Gesetzgeber, dass die Immobilie durch den Eigentümer selbst, seinen Ehe-oder Lebenspartner oder seinen kindergeldberechtigten Kindern bewohnt wurde.
Tipp: Sollten Sie eine fremdgenutzte Immobilie besitzen und bei dieser Eigenbedarf anmelden, weil Sie die Immobilie selbst benötigen, könnten Sie diese nach einer kurzen Zeit, in der Sie die Immobilie selbst nutzen, steuerfrei verkaufen. Allerdings gilt auch zu beachten, dass die Anzahl Ihrer Immobilienverkäufe von drei Objekten innerhalb von fünf Jahren nicht überschritten werden darf. Ansonsten wird dies als gewerblicher Grundstückshandel ausgelegt und ist auf alle Fälle steuerpflichtig! Dies gilt auch, wenn ein Immobilienkäufer zunächst ein einheitliches Objekt erwirbt und dieses innerhalb des fünf- Jahres-Zeitraums in mehrere Wohnungen aufteilt und veräußert.
Privater Immobilienverkauf – eine unterschätzte Aufgabe
Eine Immobilienveräußerung von privat sollten nur geübten Immobilieneigentümer anstreben, die bereits in der Vergangenheit Immobilien verkauft haben. Aber selbst hier muss man sich auf alle Fälle hinsichtlich der Rechte und Pflichten Mietern gegenüber, gesetzlichen Vorschriften, wie z.B. den Energieausweis und natürlich über die allgemeine Immobilienmarktsituation auf den Laufenden halten. Grundsätzlich empfiehlt es sich, eine professionelle Unterstützung hinzuzuziehen. Der Immobilienmakler ist dazu verpflichtet im Interesse des Besitzers zu handeln. Er übernimmt die Erstellung der Unterlagen bis hin zur notariellen Verkaufsabwicklung. Abgesehen davon verhilft er dem Käufer zu einer guten Finanzierung und kümmert sich auch um alle sonstigen Belange, die einen reibungslosen Verkauf ermöglichen. Professionelle Unterstützung durch einen Immobilienmakler bedeutet für Sie eine Ersparnis an Zeit und Mühe und i.d.R. ein höherer Verkaufspreis. Gerne beraten wir Sie unverbindlich mit unserem kostenfreien Full-Service für Immobilienverkäufer. AkuRat Service nimmt Ihnen alle Arbeiten rund um den Immobilienverkauf ab: beginnend vom Einholen aller Unterlagen, der Exposé-Erstellung mit aussagekräftigen Bildern unseres prof. Fotografen, den aufwendigen Besichtigungen bis hin zum Notartermin. Lehnen Sie sich entspannt zurück – wir kümmern uns um Alles!