Wer sein Haus oder seine Wohnung verkauft, möchte den erzielten Erlös natürlich möglichst vollständig behalten. Bei selbst genutzten Immobilien ist ein Verkauf häufig ohne Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn möglich. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch die umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnete Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte greifen. Entscheidend sind insbesondere der Zeitpunkt des Erwerbs, die bisherige Nutzung der Immobilie und die persönlichen Eigentumsverhältnisse.
Wann ein privater Immobilienverkauf steuerpflichtig werden kann
Grundsätzlich kann ein Verkaufsgewinn steuerpflichtig sein, wenn zwischen dem Erwerb und der Veräußerung einer privaten Immobilie nicht mehr als zehn Jahre liegen. Nach Ablauf dieser Frist fällt auf den privaten Veräußerungsgewinn in der Regel keine Einkommensteuer nach § 23 EStG mehr an.
Eine wichtige Ausnahme besteht bei selbst genutztem Wohneigentum. Wurde die Immobilie während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt, ist der Gewinn grundsätzlich von dieser Besteuerung ausgenommen. Gleiches gilt, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dabei müssen nicht zwingend drei vollständige Jahre verstrichen sein.
Was bei einer Immobilie im Scheidungsfall zu beachten ist
Eine Trennung oder Scheidung kann die steuerliche Situation beim Immobilienverkauf deutlich komplizierter machen. Besonders relevant wird dies, wenn eine gemeinsam erworbene Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft oder ein Miteigentumsanteil auf den früheren Partner übertragen werden soll.
Zieht einer der Ehepartner nach der Trennung aus dem gemeinsamen Haus aus, kann die Voraussetzung der eigenen Wohnnutzung für diesen Eigentümer entfallen. Der Bundesfinanzhof hat beispielsweise entschieden, dass die weitere Nutzung des Hauses durch den geschiedenen Ehepartner und ein gemeinsames Kind nicht automatisch als eigene Wohnnutzung des ausgezogenen Eigentümers gilt. Wird dessen Anteil anschließend innerhalb der maßgeblichen Frist verkauft, kann deshalb ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen.
Gerade bei einer noch keine zehn Jahre gehaltenen Immobilie sollten deshalb verschiedene Möglichkeiten sorgfältig geprüft werden. Je nach Erwerbszeitpunkt, bisheriger Nutzung und geplanter Verwertung kann ein zeitnaher Verkauf sinnvoll sein oder es kann sich anbieten, die weitere Entwicklung bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist abzuwarten. Neben einer marktgerechten Immobilienbewertung ist in einer solchen Situation eine individuelle steuerliche Beratung besonders empfehlenswert.
Welche Regeln bei geerbten Immobilien gelten
Auch beim Verkauf einer geerbten Immobilie spielt die Zehnjahresfrist eine wichtige Rolle. Entscheidend ist dabei grundsätzlich nicht der Zeitpunkt, zu dem der Erbe die Immobilie übernimmt. Eine Erbschaft gilt steuerlich nicht als neue Anschaffung. Für die Berechnung der Veräußerungsfrist wird daher grundsätzlich auf den ursprünglichen Erwerb durch den Rechtsvorgänger abgestellt. Hat der Erblasser die Immobilie beispielsweise bereits vor mehr als zehn Jahren gekauft, kann ein späterer Verkauf durch den Erben in Bezug auf § 23 EStG regelmäßig außerhalb der Veräußerungsfrist liegen.
Von der sogenannten Spekulationsbesteuerung zu unterscheiden ist die Erbschaftsteuer. Für ein geerbtes Familienheim bestehen unter bestimmten Voraussetzungen besondere Steuerbefreiungen. Diese können insbesondere für Ehegatten, eingetragene Lebenspartner sowie Kinder beziehungsweise Kinder bereits verstorbener Kinder gelten. Bei Kindern ist die Begünstigung außerdem auf eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern begrenzt. Voraussetzung ist unter anderem, dass das Familienheim unverzüglich selbst genutzt wird. Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen, sofern dafür keine gesetzlich anerkannten zwingenden Gründe vorliegen.
Erbschaftsteuer und Einkommensteuer auf einen späteren Immobilienverkauf sollten daher getrennt betrachtet werden. Welche Regelungen im konkreten Erbfall greifen, hängt von den persönlichen und familiären Umständen ab.
Besonderheiten beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Auch für ein privat gehaltenes Mehrfamilienhaus gilt grundsätzlich die Zehnjahresfrist. Wird das Gebäude innerhalb dieses Zeitraums verkauft, kann der Gewinn aus den vermieteten Bereichen steuerpflichtig sein.
Bewohnt der Eigentümer jedoch einen Teil des Gebäudes selbst und erfüllt dieser Bereich die Voraussetzungen für die begünstigte Eigennutzung, kann der darauf entfallende Anteil des Veräußerungsgewinns von der Besteuerung ausgenommen sein. Bei einem teilweise selbst genutzten und teilweise anderweitig genutzten Gebäude erfolgt die steuerliche Betrachtung entsprechend anteilig.
Wie wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet?
Fällt ein Immobilienverkauf unter die Regelungen für private Veräußerungsgeschäfte, wird nicht der gesamte Verkaufspreis versteuert. Maßgeblich ist grundsätzlich der tatsächlich erzielte Veräußerungsgewinn. Vereinfacht ergibt sich dieser aus der Differenz zwischen Verkaufserlös und den steuerlich anzusetzenden Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten sowie den berücksichtigungsfähigen Kosten im Zusammenhang mit Erwerb und Verkauf.
Wurde ein Haus beispielsweise für 300.000 Euro gekauft und sechs Jahre später für 350.000 Euro verkauft, beträgt die reine Differenz zunächst 50.000 Euro. Der tatsächlich steuerpflichtige Gewinn kann jedoch davon abweichen, da unter anderem bestimmte Erwerbsnebenkosten und Veräußerungskosten berücksichtigt werden können. Bei zuvor vermieteten Immobilien können außerdem bereits geltend gemachte Abschreibungen die Berechnung beeinflussen. Die konkrete Steuerhöhe richtet sich anschließend nach dem persönlichen Einkommensteuersatz.
Für private Veräußerungsgeschäfte gilt aktuell eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Kalenderjahr. Bleibt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften unter diesem Betrag, bleibt er steuerfrei.
Vor dem Verkauf die steuerliche Situation prüfen
Ob beim Verkauf einer Immobilie tatsächlich Steuern anfallen, hängt von mehreren Faktoren ab. Erwerbsdatum, Selbstnutzung, Vermietung, Erbschaft oder eine vorausgegangene Trennung können das Ergebnis erheblich beeinflussen. Deshalb empfiehlt es sich besonders bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb, die steuerlichen Folgen vor Abschluss des Kaufvertrags prüfen zu lassen.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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