Sie möchten Ihr Haus verkaufen?

Ein Haus im Raum München und 5-Seen-Land wird in der Regel innerhalb von 3 – 6 Monaten verkauft. Wichtig sind aber einige Faktoren, die den Hausverkauf beschleuningen oder auch verlangsamen können:

• Jedes Haus ist anders und hat somit unterschiedliche Vorteile. Somit ist eine individuelle Vermarktunggstragie elementar wichtig. Eine Altbauvilla wird einen anderen Kundenkreis als ein Reihenhaus ansprechen. Mit über 20.000 gelisteten Kaufinteressenten können viele Häuser bereits über unsere Kontakte verkauft werden. Zeitgleich wird eine Marketingstrategie erstellt, um Ihr Haus der passenden Zielgruppe zu präsentieren.
• Ein Haus sollte auch auf den Bildern hochwertig präsentiert werden. Hierfür beauftragen wir einen Fotografen, der von Ihrem Haus Bilder erstellt. Der Blick für das Detail ist uns hier sehr wichtig, denn die Bilder und das professionelle Exposé stellen den ersten Eindruck des Kaufinteressenten her.
• Welchen Preis möchten Sie für Ihr Haus erzielen? Ein entscheidender Faktor ist natürlich der gewünschte Verkaufspreis Ihres Hauses. Dies bedeutet grundlegend: Sollten Sie eine Wunschvorstellung des zu erzielenden Preises haben und eher wenig Toleranz hinsichtlich der Kaufpreisminderung haben, kann sich der Verkauf zeitlich verzögern.
  Selbstverständlich sollte das Haus keinesfalls unter Marktwert verkauft werden. Wir empfehlen, den ersten Angebotspreis geringfügig über dem Wertermittlungspreis anzusetzen.
• Ein Haus ist für eine Privatperson oder eine Familie üblicherweise eine langfristige Investition und lebensverändernde Entscheidung. Daher wird sich ein potentieller Kaufinteressent auch mit Ihrem Haus intensiv auseinandersetzen. Für Sie bedeutet dies: Die Besichtigungen müssen überzeugen. Nicht selten werden Freunde oder Bekannte des engeren Umfelds, bestenfalls aus der Immobilie, hinzugezogen, um das Haus gründlich zu prüfen. Unsere fachkundigen Mitarbeiter führen den Kaufinteressenten durch Ihr Haus und lassen ihm alle nötigen Informationen zukommen.
• Die Vorbereitung eines Hausverkaufs ist schonmal das A und O. Wir bereiten mit Ihnen zusammen alle Verkaufsunterlagen vor und besorgen einige notwendige Dokumente, wie beispielsweise das Anfordern des aktuellen Grundbuchauszugs, selbst. Hierzu benötigen wir lediglich Ihre Vollmacht und ersparen Ihnen somit den Gang zur Behörde. Sobald es dann einen konkreten Kaufinteressenten gibt, ist es essentiell, dass dieser schnell und kompetent betreut wird, damit die Entscheidung fixiert wird und sich der potentielle Käufer nicht kurzfristig um- oder für ein anderes Haus entscheidet. Gerade die Unterlagen für den Finanzierer sollten umgehend griffbereit sein, um Verzögerungen zu vermeiden. Schlimmstenfalls scheitern Hausverkäufe an schlechter Vorbereitung der Unterlagen. Wir bereiten dies alles im Vorfeld sauber und übersichtlich vor!
  

Die Bewertung eines Hauses hat beim Verkauf höchste Priorität. Der Preis, der aufgerufen wird, sollte daher möglichst präzise gewählt sein! Die Bewertung eines Hauses wird von uns mit Hilfe des Vergleichs-, Ertrags-, und Sachwertverfahren erstellt (laut §194 BauGB zugelassenen Bewertungsverfahren).

Wie werden die 3 Verfahren beim Hausverkauf angewendet:

• In der Regel werden Häuser auf Basis des Vergleichswertverfahrens bewertet. Hier werden vergleichbare Häuser aus der näheren Umgebung als Vergleich herangezogen. Wichtig: Wir greifen auf die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zurück. Das bedeutet, dass wir mit notariell beglaubigten Verkaufspreisen von Häusern als Vergleichswert arbeiten.
• Vermietete Häuser werden gerne oder zusätzlich noch mit dem Ertragswertverfahren bewertet. Hier wird der Ertrag eines Hauses entsprechend hochgerechnet.
• Das Sachwertverfahren wird in der Regel nur angewendet, wenn die beiden anderen Verfahren nicht möglich sind. Hier wird von den Kosten, die für den Neubau eines Hauses anfallen würden, ausgegangen. Das Grundstück wird zusätzlich im Vergleichswertverfahren bewertet.

Wie bereits angesprochen ist die Vorbereitung für den Hausverkauf essenziell wichtig. Sie möchten sich also schon mal vorbereiten? Sehr gut, anbei finden Sie einen Überblick der wichtigsten Dokumente, die wir für den Hausverkauf von Ihnen benötigen.

Unterlagen für den Hausverkauf

– Lageplan

– Bebauungsplan (ggf. kann auch ein neues Haus gebaut werden und somit das Grundstück mehr Wert sein als der Verkauf des reinen Hauses)

– Die vollständige Baubeschreibung des Objektes

– Ist die Immobilie real geteilt? (Bei Doppel-, Mehrfamilien- oder Reihenhäusern)

– Wie viel Quadratmeter Wohn – und Nutzfläche gibt es, wie viel Quadratmeter hat das Grundstück?

– Grundbuchauszug (gibt es zum Beispiel Nießbrauchrecht oder Wegerechte?)

– Energieausweis (Bitte darauf achten, dass dieser nicht abgelaufen ist!)

– Sind noch Grundschulden auf dem Objekt?

– Möchten Sie Gegenstände aus Ihrer Immobilie verkaufen? (Welchen Preis möchten Sie erzielen? Bitte legen Sie die Belege und Gebrauchsanweisungen bereit.)

– Rechnungen für Modernisierungen und Instandsetzungen

– Grundsteuerbescheid

– Wenn möglich alle Protokolle der Eigentümerversammlungen

Eine Angebotsstrategie für Ihr Haus ist immer individuell zu betrachten. Die zwei bekanntesten Formen sind der Verkauf mit Angebotspreis,  Bieterverfahren oder eine Kombination aus beiden. Diese werden im folgenden kurz erklärt:

• Beim Bieterverfahren wird, wie der Name es bereits vermuten lässt, auf ein Haus geboten. Somit bekommt der Meistbietende den Zuschlag. Wichtig: Sie müssen, sollte der Preis nicht entsprechend sein, nicht verkaufen! Das Bieterverfahren ist bei sehr begehrten Häusern sinnvoll, da viele Bieter sich gegenseitig in die Höhe treiben können.
• Die meisten Häuser werden aber nach wie vor mit einem Angebotspreis verkauft. Hier wird für Ihr Haus ein fester Preis vorgegeben. Dies bedeutet aber nicht, dass der Preis (nach oben wie auch nach unten) nicht nochmal nachverhandelt werden kann.
• Manche Hausverkäufe entwickeln während des Verkaufs eine eigene Dynamik. Somit kann es immer mal vorkommen, dass sich mehrere Personen für ein Haus interessieren und dieses gerne kaufen möchten. Hier wird im zweiten Schritt mit einem Bieterverfahren gearbeitet. Der  Kaufinteressent, der das höchste Gebot abgibt, bekommt den Zuschlag!
  

Wie bereits angesprochen, ist jedes Haus individuell zu betrachten. Gerne beraten wir Sie in einem ersten Gespräch, welche Vermarktungsstrategie für Ihr Haus als angemessen erscheint.

Individualität ist bei uns ein großer Faktor. Kein Haus gleicht dem anderen und somit kann die Strategie der Vermarktung auch nur von Haus zu Haus gewählt werden. Anbei finden Sie einige Möglichkeiten, auf die wir zurückgreifen können (Nur ein kleiner Ausschnitt):

• Ihr Haus kann über lokale oder überregionale Zeitungen beworben werden. Viele Menschen verlagern das morgendliche „Zeitung lesen“ in die Bahn oder den Bus. Dank Smartphone und Co. werden viele Hausverkäufe nicht nur im Internet, sondern tatsächlich auch in der digitalen Form der Zeitungen gesehen. Gerade „junge“ Leute finden so den Weg zur Zeitung. Ebenso lesen viele die Zeitung noch in der herkömmlichen,  gedruckten Papierausgabe zum Frühstück und finden auf diesem Weg Ihre Immobilie.
  
• Ihr Haus in den namhaften Portalen beworben. Die Werbung über das Internet nimmt immer stärker zu und natürlich sollte eine Vermarktung über die Portale immer bedacht werden (Bei Secret-Sale verzichten wir darauf!). Dank der enormen Popularität und Reichweite der Portale finden sich viele Hauskäufer über diesen Kanal. Wir bestücken sämtliche namhafte Portale gleichzeitig und gehen hier gerne in Vorleistung – Sie zahlen uns nur bei erfolgreichem Verkauf!
• Ihr Haus in einem Flyer? Die Flyerwerbung ist in der Regel bei Bauträgerprojekten oder besonderen Häusern Erfolg versprechend. Hiermit kann man umliegende Haushalte erreichen, die vielleicht mit dem Gedanken spielen, in ein Haus umzuziehen.
• Die Interessentenkartei mit über 20.000 Kaufinteressenten. Da wir zu einem der führenden Maklerbüros in München und 5-Seen-Land gehören, haben wir eine entsprechend umfangreiche Interessentenkartei. Über diese lassen sich bereits einige Häuser verkaufen, ohne Sie öffentlich am Markt anbieten zu müssen.

Wir übernehmen die Besichtigungen Ihres Hauses. Unsere fachkundigen Mitarbeiter können dank der intensiven Vorarbeit einem möglichen Kaufinteressenten Rede und Antwort stehen. Gerade bei Häusern handelt es sich oftmals um eine Entscheidung fürs Leben – entsprechend genau wird das Haus vom Kunden begutachtet.

Schritt 1

Bevor wir Ihr Haus besichtigen, sprechen wir mit jedem Kaufinteressenten telefonisch und beraten Ihn bereits vorab zu Ihrer Immobilie. Somit können die Interessenten bereits kategorisiert werden und vor allem mit allen notwendigen Informationen, auch in schriftlicher Form, versorgt werden.

Schritt 2

Wir übernehmen die Besichtigung Ihres Hauses. Je nach Wunsch können Sie hier den Termin gern begleiten oder auch nicht. Diese Entscheidung überlassen wir gerne Ihnen. Wir führen den Kunden durch Ihr Haus und beantworten alle aufkommenden Fragen.

Schritt 3

Wie bereits angesprochen, ist ein Hauskauf oftmals eine Entscheidung für das Leben. Somit wird es normalerweise zu einer Zweitbesichtigung kommen. Bei diesem Termin wird das Haus nochmal genauer begutachtet und Details erfragt. Die Kaufinteressenten lassen sich bei diesem Termin gerne von einem eigenen Immobilienpofi begleiten und unterstützen. Dank unserer langjährigen Erfahrung und unserer stetig geschulten Mitarbeiter können wir diese Besichtigungen adäquat übernehmen!

Wir sind Ihre Partner, das bedeutet, wir unterstützen Sie über den gesamten Verkaufsprozess! Wir übernehmen natürlich gerne die Verkaufsverhandlungen mit möglichen Interessenten. Dank unseres fundierten Wissens und der Erfahrung in der Immobilienbranche können wir die Verhandlungen übernehmen!

Sie sollten beim Hausverkauf nicht die Spekulationsfrist außer Acht lassen. Fragen Sie Ihren Steuerberater, bevor Sie mit den Verkaufsaktivitäten beginnen.

• Die Spekulationsfrist liegt bei vermieteten Häusern in der Regel bei 10 Jahren.
• Sollten Sie ein Haus vermietet haben und es dann zu eigenen Wohnzwecken nutzen, kann die Spekulationsfrist auf 3 Jahre gesenkt werden. Wichtig hierbei ist: Sie müssen das Haus die letzten drei Kalenderjahre vor dem Verkauf zu Wohnzwecken genutzt haben.
• Häuser, die auschließlich zu eigenen Wohnzwecken gekauft wurden, können in der Regel ohne Spekulationsfrist verkauft werden!

Denken Sie bitte daran, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf zu berücksichtigen.

In der Regel fällt für einen vorzeitig aufgelösten Kredit eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Sprechen Sie hierzu Ihren Bankberater im Vorfeld an, in welcher Höhe dieser bei Ihrem Haus ausfallen würde.

Wichtig! Gemäß des Falles,  dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, kann diese bei der Spekulationssteuer angerechnet werden und somit verringert sich die Steuerlast!