Beim Kauf einer Immobilie führt kein Weg am Notartermin vorbei. Die dabei entstehenden Kosten zählen zu den klassischen Kaufnebenkosten und sollten deshalb von Beginn an in die Finanzierung einbezogen werden. Vielen Käufern ist jedoch zunächst nicht klar, welche Leistungen mit den Notarkosten überhaupt abgedeckt werden. Tatsächlich umfasst die Tätigkeit des Notars deutlich mehr als die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, können sie zudem nicht individuell ausgehandelt werden.
Mehr als die Beurkundung des Kaufvertrags
Die notarielle Begleitung beginnt nicht erst mit dem eigentlichen Beurkundungstermin. Der Kaufvertrag wird vorbereitet, rechtlich geprüft und den beteiligten Parteien erläutert. Anschließend begleitet der Notar die weitere Abwicklung und stellt sicher, dass die vereinbarten Schritte in der vorgesehenen Reihenfolge erfolgen.
Dazu gehört beispielsweise die Veranlassung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf die spätere Eigentumsübertragung. Je nach Immobilie und Vertragsgestaltung müssen außerdem Genehmigungen oder weitere Unterlagen eingeholt und Banken, Behörden sowie das Grundbuchamt einbezogen werden.
Sind die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt, informiert der Notar die Beteiligten entsprechend. Nach der Zahlung des Kaufpreises und dem Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen wird schließlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlasst. Die Notarkosten entstehen somit nicht allein für den Termin, sondern für die rechtliche Vorbereitung, Beurkundung und Abwicklung des gesamten Immobiliengeschäfts.
Wie sich die Kosten des Notars zusammensetzen
Die Höhe der Notargebühren wird nicht vom jeweiligen Notariat frei festgelegt. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG. Damit gelten für vergleichbare notarielle Tätigkeiten bundesweit gesetzlich vorgegebene Gebühren.
Bei einem Immobilienkauf orientieren sich die Gebühren regelmäßig am Geschäftswert, der in vielen Fällen dem Kaufpreis entspricht. Hinzu kommen Auslagen, beispielsweise für Dokumente, Kommunikation oder bestimmte Abwicklungsleistungen. Separat davon entstehen Kosten beim Grundbuchamt für die erforderlichen Eintragungen.
Wie hoch die Gesamtausgaben im Einzelfall ausfallen, hängt deshalb unter anderem vom Kaufpreis und vom Umfang der notwendigen Vorgänge ab. Wird der Immobilienkauf über ein Darlehen finanziert und verlangt die Bank zur Absicherung eine Grundschuld, entstehen für deren notarielle Bestellung und die entsprechende Grundbucheintragung weitere Kosten.
Auch besondere Vertragsgestaltungen, zusätzliche Erklärungen oder Beglaubigungen können sich auf die Gesamtsumme auswirken. Eine allgemeingültige Pauschale für jedes Immobiliengeschäft gibt es daher nicht.
Welche Kosten Käufer und Verkäufer übernehmen
Üblicherweise trägt die Käuferseite einen großen Teil der beim Immobilienerwerb entstehenden Notar- und Grundbuchkosten. Dazu gehören insbesondere die Kosten, die mit dem Kaufvertrag, seiner Abwicklung und der späteren Eintragung des neuen Eigentümers zusammenhängen.
Bestimmte Kosten können dagegen der Verkäuferseite zugeordnet werden. Müssen beispielsweise noch bestehende Grundschulden oder andere nicht zu übernehmende Belastungen aus dem Grundbuch gelöscht werden, entstehen im Zusammenhang mit dieser Lastenfreistellung Kosten, die regelmäßig den Verkäufer betreffen.
Welche Partei welche Kostenposition übernimmt, wird im Kaufvertrag festgehalten. Käufer sollten die Notar- und Grundbuchkosten deshalb ebenso wie die Grunderwerbsteuer und eine eventuell anfallende Maklerprovision frühzeitig in ihre Finanzierungsplanung einbeziehen.
Warum der Notar beim Immobiliengeschäft eine wichtige Rolle spielt
Der Erwerb eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks gehört für viele Menschen zu den größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Entsprechend wichtig ist eine rechtssichere Vertragsgestaltung und Abwicklung.
Notare sind zur Neutralität verpflichtet und haben die Interessen aller Beteiligten im Rahmen ihrer gesetzlichen Aufgaben zu berücksichtigen. Sie erläutern die rechtliche Bedeutung der Vereinbarungen und sorgen dafür, dass Käufer und Verkäufer wissen, welche Verpflichtungen sie mit ihrer Unterschrift eingehen.
Auch nach der Beurkundung übernimmt der Notar wichtige Aufgaben. Er koordiniert die notwendigen Schritte und trägt dazu bei, dass der Käufer den Kaufpreis nicht ungesichert zahlt und der Verkäufer sein Eigentum nicht überträgt, bevor die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Die Notarkosten sind damit nicht lediglich eine zusätzliche Ausgabe beim Immobilienkauf. Sie stehen für die rechtliche Begleitung und Absicherung einer Transaktion, bei der regelmäßig erhebliche Vermögenswerte übertragen werden.
Nebenkosten frühzeitig in die Finanzierung einbeziehen
Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte nicht nur auf den Kaufpreis schauen. Erst die Betrachtung sämtlicher Erwerbsnebenkosten zeigt, welches Budget tatsächlich benötigt wird. Dazu gehören auch die Kosten für Notar und Grundbuch.
Wie hoch diese bei einem konkreten Kauf ausfallen, hängt vom jeweiligen Geschäft ab. Ein Notariat kann anhand des Kaufpreises und der geplanten Vertragsgestaltung eine genauere Einschätzung der zu erwartenden Gebühren geben.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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