Wer seine Immobilie verkaufen möchte, will zunächst wissen, welcher Preis am Markt realistisch ist. Viele Eigentümer greifen dafür auf eine schnelle Onlinebewertung zurück. Solche Tools können einen ersten Anhaltspunkt liefern, ersetzen jedoch keine individuelle Wertermittlung. Denn eine Immobilie ist mehr als Baujahr, Größe und Postleitzahl. Zahlreiche Besonderheiten lassen sich erst bei einer persönlichen Besichtigung und durch die Prüfung der relevanten Unterlagen zuverlässig einschätzen.
Warum eine Onlinebewertung nur eine erste Orientierung bietet
Digitale Bewertungsangebote greifen in der Regel auf vorhandene Marktdaten, Vergleichswerte und grundlegende Objektangaben zurück. Damit lässt sich häufig eine grobe Preisspanne ermitteln. Die tatsächlichen Eigenschaften einer Immobilie können solche automatisierten Verfahren jedoch nur begrenzt berücksichtigen.
Für den Verkehrswert, der häufig auch als Marktwert bezeichnet wird, spielen zahlreiche Faktoren zusammen. Neben der Lage sind unter anderem das Baujahr, der bauliche Zustand, die Qualität der Ausstattung sowie Wohn- und Nutzfläche relevant. Auch die Anzahl und Aufteilung der Zimmer, ein Balkon oder eine Terrasse, Kellerflächen und vorhandene Stellplätze können den Wert beeinflussen.
Hinzu kommt die aktuelle Situation am Immobilienmarkt. Angebot und Nachfrage können sich verändern und unterscheiden sich teilweise erheblich zwischen einzelnen Städten, Stadtteilen oder Gemeinden. Eine Immobilie, die in einer stark nachgefragten Lage angeboten wird, kann deshalb anders zu bewerten sein als ein vergleichbares Objekt in einer Region mit größerem Angebot. Für eine fundierte Einschätzung ist daher neben den Objektdaten auch eine gute Kenntnis des lokalen Marktes erforderlich.
Warum der Angebotspreis nicht zu hoch und nicht zu niedrig sein sollte
Ein realistischer Immobilienwert ist eine wichtige Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises. Wird eine Immobilie deutlich unter ihrem tatsächlichen Marktwert angeboten, besteht die Gefahr, dass Eigentümer einen Teil des möglichen Verkaufserlöses verschenken.
Doch auch ein zu hoher Einstiegspreis kann problematisch sein. Kaufinteressenten vergleichen Angebote intensiv und verfügen durch Immobilienportale und andere Informationsquellen über einen guten Überblick über das Preisniveau in ihrer Suchregion. Ein deutlich über dem Markt liegendes Angebot kann deshalb dazu führen, dass Interessenten von einer Anfrage oder Besichtigung absehen.
Bleibt eine Immobilie über einen längeren Zeitraum am Markt, kann dies außerdem Fragen aufwerfen. Interessenten, die dasselbe Angebot immer wieder sehen, vermuten möglicherweise Mängel oder gehen davon aus, dass der Preis nicht zur Immobilie passt. Wird der Angebotspreis anschließend mehrfach reduziert, kann die Verhandlungsposition des Verkäufers zusätzlich geschwächt werden. Im ungünstigen Fall wird die Immobilie später zu einem geringeren Preis verkauft, als bei einer realistischen Preisstrategie von Anfang an möglich gewesen wäre.
Die Besichtigung liefert entscheidende Informationen
Eine professionelle Immobilienbewertung beginnt deshalb nicht ausschließlich am Schreibtisch. Ein erfahrener Makler nimmt das Objekt persönlich in Augenschein und betrachtet sowohl den allgemeinen Zustand als auch die individuellen Besonderheiten.
Dabei können Details eine Rolle spielen, die sich aus einer standardisierten Onlineabfrage nicht erkennen lassen. Eine hochwertige Modernisierung, ein besonders guter Pflegezustand, eine attraktive Aussicht oder eine vorteilhafte Raumaufteilung können sich positiv auswirken. Umgekehrt können Sanierungsbedarf, bauliche Einschränkungen oder eine nicht mehr zeitgemäße Ausstattung den erzielbaren Preis beeinflussen.
Erst das Zusammenspiel aus Marktkenntnis, persönlicher Besichtigung und einer sorgfältigen Analyse der Immobilie ermöglicht eine belastbare Einschätzung, die für die weitere Verkaufsstrategie genutzt werden kann.
Auch die Immobilienunterlagen gehören zu einer fundierten Bewertung
Neben der Besichtigung sind die vorhandenen Unterlagen ein wichtiger Bestandteil der Wertermittlung. Sie liefern Informationen, die sich nicht allein durch die Betrachtung des Gebäudes feststellen lassen.
Bei Häusern können unter anderem Grundrisse, Bauunterlagen, ein aktueller Grundbuchauszug, Angaben zur Grundstückssituation, die Wohnflächenberechnung und der Energieausweis relevant sein. Auch Lagepläne und Flurkarten können wichtige Informationen enthalten.
Bei Eigentumswohnungen kommen weitere Dokumente hinzu. Dazu zählen beispielsweise die Teilungserklärung, Wirtschaftspläne und Wohngeldabrechnungen sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen. Aus diesen Unterlagen können sich Hinweise auf die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft, geplante Maßnahmen oder besondere Regelungen ergeben, die für die Bewertung und später auch für Kaufinteressenten von Bedeutung sind.
Eine realistische Bewertung schafft Sicherheit beim Verkauf
Die Ermittlung eines marktgerechten Immobilienwerts ist deutlich komplexer, als es eine schnelle Onlineberechnung vermuten lässt. Digitale Tools können eine erste Orientierung geben, berücksichtigen jedoch weder alle individuellen Eigenschaften eines Objekts noch sämtliche Besonderheiten des lokalen Marktes.
Eine professionelle Bewertung schafft deshalb eine solide Grundlage für die Preisstrategie. Sie hilft dabei, einen zu niedrigen Angebotspreis ebenso zu vermeiden wie eine überhöhte Preisvorstellung, die den Verkauf unnötig erschweren kann.
Sie möchten wissen, welchen Preis Ihre Immobilie am aktuellen Markt erzielen kann? Wir bewerten Ihr Objekt individuell und entwickeln auf dieser Grundlage eine passende Verkaufsstrategie. Sprechen Sie uns gerne unverbindlich an.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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