Wer den Kauf einer Immobilie über einen Kredit finanziert, begegnet früher oder später dem Begriff Grundschuld. Gerade für Käufer, die sich zum ersten Mal mit einer Immobilienfinanzierung beschäftigen, wirkt das Thema zunächst recht technisch. Dabei ist die Grundschuld ein ganz gewöhnlicher Bestandteil vieler Finanzierungen und erfüllt eine klar definierte Aufgabe: Sie dient der finanzierenden Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen.
Die Grundschuld wird im Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen. Ihre rechtliche Grundlage findet sich in den §§ 1191 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Mit der Eintragung geht die Immobilie allerdings nicht in das Eigentum der Bank über. Eigentümer bleibt weiterhin der Käufer. Die Bank erhält lediglich ein dingliches Recht, das ihr im Fall ausbleibender Darlehenszahlungen eine Absicherung bietet.
Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nach, kann die Grundschuld unter bestimmten Voraussetzungen als Grundlage für die Verwertung der Immobilie dienen. Aus diesem Grund ist sie für Banken ein zentrales Sicherungsinstrument bei der Finanzierung von Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken.
Warum Banken eine Grundschuld verlangen
Immobilienkredite haben häufig eine beträchtliche Höhe und laufen über viele Jahre. Kreditinstitute möchten sich deshalb gegen das Risiko absichern, dass ein Darlehen nicht wie vereinbart zurückgezahlt wird. Bei der Immobilienfinanzierung erfolgt diese Absicherung in den meisten Fällen über eine Grundschuld.
Für ihre Bestellung sind mehrere Schritte notwendig. Die erforderlichen Erklärungen werden notariell beurkundet beziehungsweise beglaubigt und anschließend an das zuständige Grundbuchamt weitergeleitet. Dort wird die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Damit erhält die Bank die für die Finanzierung vereinbarte dingliche Sicherheit.
Eine Besonderheit besteht darin, dass die Grundschuld rechtlich nicht automatisch mit einem bestimmten Kredit verbunden ist. Sie unterscheidet sich damit von anderen Sicherungsformen. In der Finanzierungspraxis wird der Zusammenhang zwischen Darlehen und Grundschuld regelmäßig über zusätzliche vertragliche Vereinbarungen hergestellt.
Gerade diese rechtliche Eigenständigkeit macht die Grundschuld flexibel. Ist ein Darlehen vollständig zurückgezahlt, muss die eingetragene Grundschuld nicht zwingend sofort aus dem Grundbuch entfernt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sie bestehen bleiben und später erneut als Sicherheit dienen, beispielsweise bei einer Anschlussfinanzierung oder einem weiteren Darlehen.
Soll die Grundschuld nicht mehr genutzt werden, besteht die Möglichkeit, sie löschen zu lassen. Dafür wird in der Regel eine entsprechende Löschungsbewilligung des Kreditinstituts benötigt.
So wird eine Grundschuld eingetragen
Steht die Finanzierung einer Immobilie fest, stellt die finanzierende Bank dem Käufer üblicherweise die notwendigen Unterlagen für die Bestellung der Grundschuld zur Verfügung. Diese Dokumente werden anschließend an den Notar weitergegeben.
Im Notartermin werden die mit der Grundschuld verbundenen Erklärungen besprochen und unterzeichnet. Der Notar sorgt danach dafür, dass die erforderlichen Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht werden. Das Grundbuchamt nimmt schließlich die Eintragung vor.
Für die Auszahlung eines Immobilienkredits verlangen Banken üblicherweise bestimmte Voraussetzungen und Sicherheiten. Deshalb erfolgt die Darlehensauszahlung in vielen Fällen erst, wenn die Grundschuld eingetragen wurde oder die für die Bank erforderliche Absicherung anderweitig gewährleistet ist.
Käufer sollten zudem berücksichtigen, dass die Eintragung einer Grundschuld zusätzliche Kosten verursacht. Gebühren fallen sowohl für die notarielle Tätigkeit als auch beim Grundbuchamt an. Ihre Höhe hängt unter anderem vom Betrag der einzutragenden Grundschuld ab und richtet sich nach den gesetzlichen Gebührenvorgaben.
Diese Ausgaben gehören zu den üblichen Kosten einer Immobilienfinanzierung und sollten bei der finanziellen Planung des Kaufs von Anfang an berücksichtigt werden.
Weshalb die Grundschuld beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle spielt
Die Grundschuld mag auf den ersten Blick wie ein rein juristisches Detail erscheinen. Tatsächlich schafft sie jedoch eine wichtige Voraussetzung dafür, dass Banken größere Immobilienkredite vergeben können. Sie gibt dem Kreditinstitut eine Sicherheit und ermöglicht damit in vielen Fällen überhaupt erst die Finanzierung des Kaufpreises.
Gleichzeitig ist die Bestellung der Grundschuld an ein geregeltes Verfahren gebunden. Durch die Beteiligung des Notars werden die notwendigen Erklärungen formal korrekt abgegeben und Käufer über die rechtliche Bedeutung der Vereinbarungen informiert. Die anschließende Eintragung im Grundbuch sorgt für eine rechtssichere Dokumentation.
Damit gehört die Grundschuld zum normalen Ablauf vieler Immobilienkäufe, bei denen Fremdkapital eingesetzt wird. Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück erwerben möchte, sollte daher bereits während der Vorbereitung der Finanzierung wissen, welche Funktion sie hat und welche zusätzlichen Kosten mit ihrer Bestellung verbunden sein können.
Auch beim Verkauf einer Immobilie kann das Thema relevant werden, beispielsweise wenn noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Eigentümern und Kaufinteressenten eine erste Orientierung geben und erläutern, an welcher Stelle Finanzierung, Grundschuld und Kaufabwicklung ineinandergreifen.
Für verbindliche rechtliche Fragen zur Grundschuldbestellung und zur Eintragung im Grundbuch ist der Notar der richtige Ansprechpartner. Fragen zu den konkreten Finanzierungskonditionen und den von der Bank verlangten Sicherheiten sollten direkt mit dem jeweiligen Kreditinstitut geklärt werden.
Sie planen einen Immobilienkauf oder möchten Ihre Immobilie verkaufen und haben Fragen zum Ablauf? Sprechen Sie uns gerne an. Wir unterstützen Sie dabei, die einzelnen Schritte rund um Ihre Immobilie besser einzuordnen.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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