Beim Thema Immobilienbewertung tauchen schnell unterschiedliche Begriffe auf. Mal geht es um eine Einschätzung des möglichen Verkaufspreises, mal um ein Gutachten zum Verkehrswert. Besonders dann, wenn das Finanzamt beteiligt ist, stellt sich für viele Eigentümer die Frage, welche Form der Bewertung tatsächlich benötigt wird.
Grundsätzlich kommt es darauf an, wofür der Immobilienwert verwendet werden soll. Für einen geplanten Verkauf kann eine professionelle Einschätzung durch einen Immobilienmakler sehr hilfreich sein. Soll der Wert dagegen in einem steuerlichen Verfahren gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden, gelten andere und meist strengere Anforderungen.
Ein erfahrener Makler kennt den regionalen Immobilienmarkt und kann häufig gut einschätzen, welcher Preis für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück realistisch ist. Eine solche Bewertung bietet eine wertvolle Orientierung, etwa wenn ein Verkauf vorbereitet, ein Angebotspreis festgelegt oder eine Vermarktungsstrategie entwickelt werden soll.
Anders sieht es aus, wenn der ermittelte Wert gegenüber dem Finanzamt eine rechtliche Wirkung entfalten soll. Bei steuerlichen Fragen, beispielsweise im Zusammenhang mit einer Erbschaft, einer Schenkung oder der steuerlichen Bewertung einer Immobilie, ist eine einfache Marktpreiseinschätzung in vielen Fällen nicht ausreichend. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gelten die gesetzlichen Vorgaben des Bewertungsgesetzes und die einschlägigen Wertermittlungsvorschriften.
Warum eine Maklerbewertung nicht dasselbe ist wie ein Verkehrswertgutachten
Eine Marktpreiseinschätzung durch einen Immobilienmakler ist in erster Linie praxisorientiert. Sie soll zeigen, welcher Preis unter den aktuellen Marktbedingungen voraussichtlich erzielbar ist. Dabei spielen Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung, Nachfrage und vergleichbare Immobilien eine wichtige Rolle.
Ein Verkehrswertgutachten verfolgt dagegen einen anderen Zweck. Es soll den Wert einer Immobilie nach anerkannten Verfahren umfassend und nachvollziehbar dokumentieren. Die Herleitung des Werts muss methodisch schlüssig sein und bestimmten formellen Anforderungen entsprechen.
Gerade bei steuerlichen Verfahren ist diese Nachvollziehbarkeit entscheidend. Das Finanzamt prüft nicht nur, ob ein angesetzter Wert plausibel erscheint, sondern auch, ob er in der erforderlichen Form nachgewiesen wurde.
Nach der Rechtsprechung wird ein solcher Nachweis regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erbracht. Eine reine Preisangabe oder eine informelle Einschätzung durch einen Makler genügt dafür normalerweise nicht.
Wann ein niedrigerer Immobilienwert gegenüber dem Finanzamt relevant wird
Besonders wichtig wird die Art der Wertermittlung, wenn das Finanzamt einen Immobilienwert festsetzt und der Eigentümer der Auffassung ist, dass dieser Wert über dem tatsächlichen Marktwert liegt.
Das kann beispielsweise im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung der Fall sein. Auch bei anderen steuerlichen Bewertungen von Immobilien kann der angesetzte Wert erheblichen Einfluss auf die steuerliche Belastung haben.
§ 198 des Bewertungsgesetzes ermöglicht es, einen niedrigeren gemeinen Wert anzusetzen, wenn dieser entsprechend nachgewiesen wird. Entscheidend ist deshalb nicht allein, dass ein niedrigerer Wert nachvollziehbar erscheint. Er muss auch in einer Form belegt werden, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht.
Die Pflicht zum Nachweis liegt grundsätzlich beim Steuerpflichtigen. In der Praxis erfolgt dieser häufig über ein qualifiziertes Sachverständigengutachten. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein Kaufpreis herangezogen werden, wenn die Immobilie zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft wurde.
Eigene Schätzungen, allgemeine Wertangaben oder nicht ausreichend belegte Einschätzungen reichen in solchen Fällen meist nicht aus.
Wie ein Makler bei der Vorbereitung trotzdem helfen kann
Auch wenn eine Maklerbewertung das erforderliche Gutachten gegenüber dem Finanzamt häufig nicht ersetzt, kann sie dennoch eine wichtige Grundlage sein.
Ein qualifizierter Immobilienmakler kann zunächst prüfen, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert aus Sicht des aktuellen Marktes realistisch ist. Durch seine Marktkenntnis kann er die Lage, den baulichen Zustand, mögliche Besonderheiten der Immobilie und die Nachfrage vor Ort einordnen.
Dadurch lässt sich häufig schon früh erkennen, ob zwischen dem steuerlich angesetzten Wert und dem wahrscheinlich erzielbaren Marktpreis eine größere Differenz besteht. Diese erste Einschätzung kann wiederum dabei helfen zu entscheiden, ob sich die Beauftragung eines formellen Gutachtens lohnt.
Vor allem bei besonderen Objekten, schwierigen Grundstückssituationen oder größeren Wertunterschieden kann die Einschätzung eines Maklers deshalb ein sinnvoller erster Schritt sein.
Für das eigentliche Verfahren gegenüber dem Finanzamt sollte anschließend jedoch geprüft werden, welche Form des Nachweises konkret erforderlich ist. Je nach Situation kann ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen notwendig werden.
Nicht jede Wertermittlung erfüllt denselben Zweck
Im Alltag werden Begriffe wie Marktpreiseinschätzung, Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten häufig gleichbedeutend verwendet. Tatsächlich unterscheiden sich diese Bewertungsformen jedoch deutlich.
Für einen geplanten Immobilienverkauf reicht eine fundierte Marktpreiseinschätzung durch einen erfahrenen Makler in vielen Fällen vollkommen aus. Sie bietet eine gute Grundlage für die Preisfindung und Vermarktung.
Bei steuerlichen Angelegenheiten gelten dagegen andere Maßstäbe. Sobald ein Immobilienwert gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden soll, kommt es darauf an, ob die verwendete Bewertung den formellen und gesetzlichen Anforderungen entspricht.
Eigentümer sollten deshalb frühzeitig klären, für welchen Zweck sie eine Wertermittlung benötigen. So lässt sich vermeiden, dass Geld und Zeit in eine Bewertung investiert werden, die später für das betreffende Verfahren nicht verwendet werden kann.
Ein erfahrener Immobilienmakler kann dabei helfen, die Situation zunächst realistisch einzuschätzen und mögliche Wertabweichungen zu erkennen. Geht es anschließend um einen verbindlichen Nachweis gegenüber dem Finanzamt, sollte geprüft werden, ob zusätzlich ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten erforderlich ist.
Sie möchten wissen, welche Art der Wertermittlung in Ihrer Situation sinnvoll ist? Kontaktieren Sie uns gerne!
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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