Der Notartermin ist ein entscheidender Schritt beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Gerade für Menschen, die zum ersten Mal ein Haus oder eine Wohnung erwerben, ist häufig unklar, was sie bei diesem Termin eigentlich erwartet. Wird der Vertrag noch einmal erklärt? Können Änderungen vorgenommen werden? Und wann muss der Kaufpreis gezahlt werden? Wer den Ablauf kennt, kann dem Termin deutlich entspannter entgegensehen.
Schon vor dem Termin beginnt die Vorbereitung
Bevor Käufer und Verkäufer beim Notar zusammenkommen, sind die wesentlichen Eckpunkte des Immobiliengeschäfts in der Regel bereits geklärt. Dazu gehören insbesondere der Kaufpreis, das Kaufobjekt sowie Vereinbarungen zur Übergabe. Auf Grundlage dieser Informationen wird der Kaufvertragsentwurf vorbereitet.
Beide Vertragsparteien sollten den Entwurf vor dem Termin aufmerksam lesen und offene Fragen möglichst frühzeitig klären. Der Notar ist dabei neutral und unabhängig. Seine Aufgabe besteht nicht darin, die Interessen nur einer Vertragsseite zu vertreten, sondern eine rechtssichere Gestaltung des Geschäfts zu gewährleisten und beiden Parteien die rechtlichen Folgen ihrer Vereinbarungen verständlich zu erläutern.
Handelt es sich um einen Immobilienkaufvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, soll dem Verbraucher der Vertragsentwurf grundsätzlich mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen. Dadurch bleibt ausreichend Zeit, sich mit den Vertragsinhalten auseinanderzusetzen.
Was passiert während des Notartermins?
Beim eigentlichen Beurkundungstermin wird der Kaufvertrag vollständig vorgelesen. Auch wenn Käufer und Verkäufer den Entwurf bereits kennen, handelt es sich dabei nicht um eine bloße Formalität. Das Verlesen ist ein wesentlicher Bestandteil der notariellen Beurkundung.
Währenddessen erläutert der Notar wichtige Vertragsbestandteile und deren rechtliche Bedeutung. Unklare Formulierungen können angesprochen und Fragen jederzeit gestellt werden. Falls sich dabei herausstellt, dass eine Vereinbarung anders formuliert oder ergänzt werden soll, können entsprechende Änderungen grundsätzlich noch in die Urkunde aufgenommen werden.
Typische Themen sind beispielsweise der Kaufpreis, die Voraussetzungen für dessen Fälligkeit, der Übergabezeitpunkt, bestehende Belastungen im Grundbuch sowie Vereinbarungen zum Zustand der Immobilie. Käufer sollten daher nicht davor zurückschrecken, nachzufragen, wenn ihnen eine Regelung nicht vollständig verständlich ist.
Erst wenn offene Punkte geklärt und gewünschte Änderungen berücksichtigt wurden, wird der Kaufvertrag von den Beteiligten und dem Notar unterschrieben. Mit der Beurkundung werden die darin enthaltenen Vereinbarungen rechtlich verbindlich.
Nach der Unterschrift ist der Immobilienkauf noch nicht abgeschlossen
Mit dem Verlassen des Notariats gehört die Immobilie dem Käufer noch nicht automatisch. Nach der Beurkundung beginnt vielmehr die sogenannte Vollzugsphase. In dieser Zeit kümmert sich das Notariat um zahlreiche Schritte, die für eine sichere Eigentumsübertragung erforderlich sind.
Eine wichtige Rolle spielt dabei die Auflassungsvormerkung. Sie wird im Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf die spätere Übertragung des Eigentums. Gleichzeitig prüft beziehungsweise veranlasst das Notariat die weiteren Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, bevor der Kaufpreis gezahlt werden soll. Dazu können notwendige Genehmigungen, Unterlagen zur Löschung bestehender Belastungen oder die Klärung eines möglichen kommunalen Vorkaufsrechts gehören.
Der Käufer sollte den Kaufpreis deshalb grundsätzlich nicht einfach unmittelbar nach dem Notartermin überweisen. Sobald die vertraglich festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind, informiert das Notariat über die Kaufpreisfälligkeit. Erst dann wird die Zahlung entsprechend den Vereinbarungen im Kaufvertrag vorgenommen.
Wann wird der Käufer tatsächlich Eigentümer?
Zwischen dem Notartermin, der Kaufpreiszahlung und der endgültigen Eigentumsumschreibung können mehrere weitere Schritte liegen. Nachdem die Voraussetzungen erfüllt und die erforderlichen Zahlungen erfolgt sind, wird schließlich die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch veranlasst.
Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer rechtlich Eigentümer der Immobilie. Der häufig schon vorher stattfindende wirtschaftliche Übergang der Immobilie und der juristische Eigentumswechsel sind daher nicht zwangsläufig derselbe Zeitpunkt.
Der Notar begleitet diesen Prozess und sorgt dafür, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen erbringen sollen. Der Käufer soll den Kaufpreis erst zahlen müssen, wenn sein Anspruch auf den Eigentumserwerb ausreichend abgesichert ist. Gleichzeitig soll der Verkäufer sein Eigentum nicht verlieren, bevor die Kaufpreiszahlung entsprechend gesichert beziehungsweise erfolgt ist.
Warum Fragen beim Notartermin ausdrücklich erwünscht sind
Für Käufer und Verkäufer ist ein Immobiliengeschäft meist mit erheblichen finanziellen Verpflichtungen verbunden. Trotzdem erleben die meisten Menschen nur wenige Notartermine in ihrem Leben. Es ist daher vollkommen normal, dass einzelne Vertragsklauseln oder juristische Begriffe zunächst schwer verständlich erscheinen.
Genau deshalb gehört die Erläuterung der rechtlichen Bedeutung des Vertrags zu den Aufgaben des Notars. Wer eine Formulierung nicht versteht oder sich über die Folgen einer Vereinbarung unsicher ist, sollte dies noch vor der Unterschrift ansprechen. Der Zweck der Beurkundung besteht gerade darin, sicherzustellen, dass die Beteiligten wissen, welche Erklärungen sie abgeben und welche rechtlichen Konsequenzen daraus entstehen.
Gut vorbereitet zum Notartermin
Der Notartermin ist also weit mehr als die abschließende Unterschrift unter einen Immobilienkaufvertrag. Er bildet einen zentralen Bestandteil einer rechtssicheren Kaufabwicklung und schafft die Grundlage dafür, dass Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung geordnet erfolgen können. Wer den Vertragsentwurf vorher aufmerksam prüft und offene Fragen rechtzeitig klärt, ist für diesen wichtigen Termin gut vorbereitet.
Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie und möchten wissen, was auf Sie zukommt? Wir begleiten Sie durch den Verkaufs- oder Kaufprozess und bereiten gemeinsam mit Ihnen die nächsten Schritte vor. Sprechen Sie uns gerne an.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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