Immobilienverkauf mit Wohnrecht
Bei einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht (Nießbrauch, Nutzungsrecht) zeigt sich einmal mehr, welche Besonderheiten einen Immobilienverkauf bzw. -kauf kompliziert machen. Ein eingetragenes Wohnrecht bedeutet in der Regel für den Berechtigten mietfreies Wohnen bis zum Lebensende. Lediglich die Nebenkosten und übliche Instandhaltungen sind von dem Wohnberechtigen zu tragen. Grundlegende Umbau- und Sanierungsmaßnahmen fallen hingegen beim Eigentümer an.
Immobilienverkauf nach Erbschaft
In Deutschland werden jährlich gut 250 Milliarden Euro! vererbt. Der Erbe kann die Immobilie selbst nutzen, sie vermieten oder verkaufen. Trägt man sich mit dem Gedanken, die Immobilie zu veräußern, sollte man sich über folgendes im Klaren sein: Immobilien-Erbschaften unterliegen in Deutschland grundsätzlich der Steuerpflicht! Eine Immobilie erben bedeutet aber nicht zwangsläufig, Steuern zahlen zu müssen. Ob und wie viel Steuern anfallen, unterscheidet sich je nach Verwandtschaftsgrad der Erben und natürlich dem Immobilienwert. Doch Vorsicht: ein Verkauf unmittelbar nach Erbschaft könnte mit einer Steuerzahlung einhergehen. Ob und zu welchem Zeitpunkt der Verkauf einer geerbten Immobilie dann sinnvoll ist, sollte man im Vorfeld prüfen, damit es kein böses Erwachen gibt. Hier kommt es in erster Linie darauf an, wie lange die Immobilie schon im Besitz des Erblassers war. Auch ist Vorsicht geboten, wenn ein höherer Verkaufspreis als der geschätzte Verkehrswert, der für die Erbschaftssteuer zugrunde gelegt wurde, unmittelbar nach Erbschaft erzielt werden könnte. Dies könnte eine (zusätzliche) Steuer(nach)zahlung auslösen.
Immobilienverkauf nach Schenkung
Immobilien-Schenkungen unterliegen in Deutschland grundsätzlich der Steuerpflicht! Aber zusätzlich zur Schenkungsteuer kann auch noch eine Einkommensteuerforderung des Finanzamtes anfallen. Trägt man sich mit dem Gedanken, die Immobilie zu veräußern, sollte man vorher genau prüfen, ob zusätzliche Steuern anfallen, weil die Immobilie z.B. innerhalb der Spekulationsfrist veräußert bzw. zu einem wesentlichen höheren Preis als der geschätzte Verkehrswert, der für die Schenkungssteuer als Bemessungsgrundlage herangezogen wurde, veräußert wird.
Teilungsversteigerung (Zwangsversteigerung) bei Erbengemeinschaften
Kann sich die Erbengemeinschaft nicht auf den freihändigen Verkauf einer Immobilie einigen und hat der Erblasser keine andere Anordnung getroffen, kann die Verwertung der Immobilie nur durch die Zwangsversteigerung, die sogenannte Teilungsversteigerung, erfolgen. Grundsätzlich hat das Interesse jedes Miterben an einer sofortigen Verwertung der Immobilie Vorrang vor dem Interesse der übrigen Miterben, die an dem Grundstück festhalten wollen. Jedoch führt die Teilungsversteigerung i.d.R. zu einer Veräußerung weit unter dem Verkehrswert. Ein Teil der Erbschaft wird dadurch vernichtet. Andererseits könnte ein Miterbe, der das betreffende Grundstück erwerben möchte, das Grundstück unterhalb des Verkehrswerts erwerben.
Immobilien in Naturschutzgebieten / Landschaftsschutzgebieten
Eine nicht unwesentlichen Raum bei den Besonderheiten beim Immobilienverkauf nehmen Immobilienverkäufe – ob unbebaute Grundstücke oder Häuser – in Landschaftsschutzgebieten bzw. Naturschutzgebieten ein. Gerne können Sie sich ausführlich von uns beraten lassen!