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Erbschaft & Schenkung – Was ist zu beachten

Immobilien in der Erbschaft

Was bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken im Nachlass zu beachten ist
Immobilien gehören zu den bedeutendsten Vermögenswerten einer Erbschaft. Mindestens jede zweite Hinterlassenschaft enthält eine Immobilie. Doch leider sind Erblasser und Erben meist schlecht vorbereitet, heftige Erbauseinandersetzungen sind vorprogrammiert.

In Deutschland unterliegen Erbschaften grundsätzlich der Steuerpflicht. Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück geerbt haben, bedeutet das aber noch lange nicht, dass Sie Steuern abführen müssen.

Das Drama beginnt erst, wenn der Erbschaftsfall eingetreten ist. Dann aber ist es zu spät!

Regelmäßig gibt es Erbschaftsstreitigkeiten um das unbewegliche Vermögen. Deswegen kommt es nicht selten vor, dass Zwangsversteigerungen bzw. sogenannte Teilungsversteigerungen vorgenommen werden.

Vor allem bei teuren Immobilien kommt es vor, dass der hinterbliebene Ehepartner zwar in einem großzügigen Anwesen weiterlebt, aber weitgehend ohne Bargeld dasteht. Es gibt also Anlass genug, sich rechtzeitig mit der Frage der Erbstrategie und anderen finanziellen Fragen rund um Immobilien zu befassen: Lohnt es sich noch, das Haus der Eltern zu sanieren und dann zu verkaufen? Oder sollte man lieber den Sachwert behalten und vermieten? Sollte man das geerbte Vermögen für einen weiteren Immobilienkauf einsetzen, vielleicht in eine Eigentumswohnung für das Kind investieren? Wie berechnet man Zinsen, Tilgung, Mieteinnahmen und Steuerersparnis bei einer Immobilie?

Welche Erbschaftsteuer fällt für Immobilien an?

Häuser, Wohnungen und Grundstücke unterliegen wie andere Nachlasswerte der Erbschaftsteuer. Seit dem 1.1.2009 legt das Finanzamt für die Wertermittlung einer Immobilie den Verkehrswert zugrunde, d.h. den Wert, der im Verkaufsfall voraussichtlich zu erzielen wäre. Zur Ermittlung des Verkehrswertes orientiert sich das Finanzamt an allgemeinen Durchschnittswerten.

!Achtung Sonderregelung!
Eine vermietete Wohnimmobilie wird bei der Verkehrswertermittlung mit einem 10%igen Abschlag eingestuft.

Schenken lohnt sich für Ehepartner

Lediglich fünf Prozent denken im Vorfeld an eine Teil-Schenkung ihrer Immobilie. Natürlich ist es ein sehr heikles Thema und wird im Familienkreis meist nicht angesprochen.

!Achtung Sonderregelung!
Keine Schenkungssteuer bei Ehepartnern
Bei Ehepartnern, die nicht die gemeinsamen Eigentümer der vom Erblasser bis zum Erbfall selbst genutzten Immobilie sind, kann sich eine Schenkung zu Lebzeiten lohnen, da diese gänzlich steuerfrei wäre, sollte die Wohnfläche von 200m² nicht überschritten werden (höhere Wohnflächen werden antlg. besteuert!).
Das gilt zwar auch für den Erbfall, allerdings nur dann, wenn der hinterbliebene Ehepartner noch weitere zehn Jahre die Immobilie bewohnt. Ansonsten gilt ein Freibetrag in Höhe von EUR 500.000. Das ist auf den ersten Blick viel. Doch kommt noch Barvermögen hinzu, wird dieser Betrag leicht erreicht. Für Kinder gilt im Übrigen ein Freibetrag vonEUR 400.000.

Freibeträge und Steuersätze bei Schenkung/Erbschaft

Erwerber Freibeträge
Ehegatten, Lebenspartner (Steuerklasse I) EUR 500.000
Kinder (Steuerklasse I) EUR 400.000
Enkel (Steuerklasse I) EUR 200.000
Übrige Personen der Steuerklasse I EUR 100.000
Geschwister (Personen der Steuerklasse II) EUR 20.000
alle übrigen Erben (Personen der Stkl. III) EUR 20.000

Quelle: Bundesfinanzministerium

Oberhalb der Freigrenze wird Erbschaftssteuer in Höhe von bis zu 50%! fällig, wobei der Steuersatz
von der jeweilige Summe und der jeweiligen Steuerklasse abhängig ist. Direkte Nachkommen zahlen
z.B. bis zu einem Wert von EUR 75.000,- 7-30% Steuern, bei bis zu EUR 300.000,- sind es 11-30% je nach
Steuerklasse. Darüber steigen die Steuersätze weiter an.

Die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer wird nach folgenden Prozentsätzen erhoben:

Wert des steuerpflichtigen Erwerbs(in jew. Steuerklasse I/ Steuerklasse II/ Steuerklasse III)

bis EUR 75.000 7 % / 15 % / 30 %
bis EUR 300.000 11 % / 20 % / 30 %
bis EUR 600.000 15 % / 25 % / 30 %
bis EUR 6.000.000 19 % / 30 % / 30 %
bis EUR 13.000.000 23 % / 35 % / 50 %
bis EUR 26.000.000 27 % / 40 % / 50 %
ab EUR 26.000.000 30 % / 43 % / 50 %
Es gibt zusätzlich einen Freibetrag für Hausrat i.H.v. EUR 41.000,- (nur für Personen der Steuerklasse I) und
für persönliche Güter einen Freibetrag i.H.v. EUR 12.000 Euro (auch für Personen anderer Steuerklassen).

Bei teuren Immobilien wäre eine Schenkung in Etappen empfehlenswert.

Alle zehn Jahre kann der Freibetrag neu ausgeschöpft werden. So kann auch eine Immobilie mit einem Wert von einer Million Euro steuerfrei weitergegeben werden.
Lebenslanges Wohnrecht in Übergabevertrag regeln
Man kann sich als Schenker mit einem Nutzungsrecht im Grundbuch – dem sogenannten Nießbrauch (z.B. lebenslanges Wohnrecht, etc.) – absichern.

Erbschaftssteuer – Beispiel

Ein Kind erbt von seiner verstorbenen Mutter ein Haus im Wert von EUR 400.000,- sowie Schmuck und Bargeld im Wert von EUR 200.000,-, d.h. ein Vermögen von insgesamt EUR 600.000,. Nach Abzug des Freibetrags in Höhe von EUR 400.000 wird eine Erbschaftssteuer von 7% auf die ersten EUR 75.000,- (EUR 5.250 ,-) des zu versteuernden Erbes und 11% auf die übrigen EUR 125.000,- (EUR 13.750,-) fällig. Die zu entrichtende Erbschaftssteuer betrüge EUR 19.000,-.

Beugen Sie mit einem Verkehrswertgutachten vor!

Sollte eine nennenswerte Erbschaftssteuer zu erwarten sein, empfiehlt es sich daher ür den Erben, eine Bewertung der Immobilie durch einen Sachkundigen vornehmen zu lassen und die entsprechende Wertermittlung dem Finanzamt vorzulegen. Dadurch haben Sie die Möglichkeit, z.B. wertmindernde Eigenschaften Ihres Immobilie aufzulisten (z.B. hoher Sanierungsbedarf, nicht vorhandene Wärmedämmung, etc.) und somit den Verkehrswert und damit einhergehend die Erbschaftssteuerlast zu mindern. Das Finanzamt muss dieses Gutachten jedoch nicht akzeptieren, jedoch bleibt Ihnen die Möglichkeit, dagegen Einspruch zu erheben.

Gerne können Sie uns in dieser Angelegenheit kontaktieren, um mehr über das Thema Erbschaft und Schenkung zu erfahren. Wir arbeiten auch mit erfahrenen Rechtsanwälten zusammen, die Ihnen in dieser Angelegenheit bestens Rat erteilen können.

Wir möchten darauf hinweisen, dass es sich hier um keinen rechtsverbindlichen Beitrag handelt. Wir leisten keinerlei Rechtsberatungen, steuerliche oder sonstige rechtsverbindliche Beratungstätigkeiten. Da es sich um keinen rechtsverbindlichen Text handelt, sind für juristische Zwecke die amtlich veröffentlichten Textfassungen heranzuziehen bzw. Rechtsauskünfte über Rechtsanwälte, Steuerberater, etc. vorzunehmen. Die nachfolgende Textfassung ist nach bestem Wissen und Gewissen verfasst worden. Eine Gewähr für den korrekten Inhalt der durchgeschrieben Textfassung kann nicht übernehmen werden. Gerne können wir Ihnen bezüglich Fachleute wie Rechtsanwälte, Steuerberater, etc. Empfehlungen aussprechen, wenn es um Erbschaftsangelegenheiten, Erbregelungen, steuerliche Fragen, Vermögensfeststellungen, gerichtliche Auseinandersetzungen, etc. geht.