Sie kaufen eine Immobilie und fragen sich, wie hoch die Notar- und Grundbuchkosten sind? Dann sind Sie hier genau richtig. In diesem umfassenden Ratgeber erklären wir, wie sich diese Kosten zusammensetzen, wann sie fällig werden, wie sie berechnet werden – und wie Sie unnötige Ausgaben vermeiden können.
Was sind Notar- und Grundbuchkosten überhaupt?
Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Deutschland sind Notar und Grundbuchamt gesetzlich vorgeschrieben. Ohne deren Mitwirkung ist kein rechtlich wirksamer Immobilienkauf möglich.
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Notarkosten fallen an, weil der Kaufvertrag durch einen Notar beurkundet werden muss (§ 311b BGB). Der Notar übernimmt außerdem die Abwicklung zwischen Verkäufer, Käufer, Bank und Behörden.
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Grundbuchkosten entstehen durch die Eintragung des neuen Eigentümers und – falls vorhanden – einer Grundschuld für die finanzierende Bank.
Beide Kostenarten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Höhe ist also nicht verhandelbar, aber planbar.
Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten beim Hauskauf?
In der Praxis gelten folgende Richtwerte:
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Notarkosten: ca. 1,0 % des Kaufpreises
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Grundbuchkosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises
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Gesamtkosten: ca. 1,5 % bis 2,0 % je nach Umfang und Zusatzleistungen
Beispielrechnung:
Kaufpreis: 400.000 €
Notarkosten: ca. 4.000 €
Grundbuchkosten: ca. 2.000 €
Gesamtkosten: ca. 6.000 €
Diese Beträge können leicht variieren – z. B. durch die Eintragung einer Grundschuld, durch mehrseitige Verträge oder durch ein zusätzliches Notaranderkonto.
Welche Leistungen sind in den Notarkosten enthalten?
Ein Notar ist weit mehr als ein „Stempelgeber“. Folgende Leistungen sind typischerweise im Honorar enthalten:
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Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags
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Kommunikation mit Banken und Behörden
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Auflassung und Eigentumsübertragung
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Beantragung der Auflassungsvormerkung
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Kaufpreisfälligkeitsmitteilung
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Eintragungsanträge beim Grundbuchamt
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Überwachung der gesamten Abwicklung bis zur finalen Eigentumsumschreibung
Wofür fallen Grundbuchkosten an?
Das Grundbuch dokumentiert offiziell, wem welches Grundstück gehört – und wer Rechte daran hat (z. B. Banken über Hypotheken). Die häufigsten Eintragungen beim Immobilienkauf sind:
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Auflassungsvormerkung: schützt den Käufer bis zur Eigentumsumschreibung
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Eigentumsumschreibung: offizieller Eigentümerwechsel
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Grundschuldbestellung: Sicherheitseintragung zugunsten der Bank
Alle Eintragungen verursachen Gerichtsgebühren, die sich nach der Höhe des Kaufpreises und der Grundschuld richten.
Wann werden die Notar- und Grundbuchkosten fällig?
Die Zahlungsaufforderung kommt in zwei Schritten:
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Notarrechnung: wenige Tage nach Vertragsunterzeichnung
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Grundbuchkostenbescheid: meist 4–6 Wochen später vom zuständigen Amtsgericht
Wichtig: Ohne vollständige Zahlung wird keine Eigentumsumschreibung durchgeführt. Planen Sie die Liquidität rechtzeitig ein!
Wie lassen sich Notar- und Grundbuchkosten senken?
Obwohl die Gebühren gesetzlich geregelt sind, gibt es ein paar clevere Stellschrauben:
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Altlasten löschen lassen: Alte Grundschulden aus früheren Krediten sollten gelöscht werden – aber idealerweise direkt vom Verkäufer beantragen lassen.
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Notaranderkonto vermeiden: Wenn der Kaufpreis direkt gezahlt werden kann, ist kein Treuhandkonto nötig – das spart zusätzliche Gebühren.
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Verzicht auf Sondervereinbarungen: Je komplexer der Vertrag (z. B. mit Rücktrittsrechten, Vorkaufsrechten etc.), desto höher die Gebühren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wer trägt die Notar- und Grundbuchkosten?
In der Regel zahlt der Käufer diese Kosten vollständig – es sei denn, es wird ausdrücklich etwas anderes vereinbart.
Kann ich den Notar selbst wählen?
Ja, als Käufer haben Sie in der Regel das Vorschlagsrecht. Wichtig: Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet.
Sind die Kosten steuerlich absetzbar?
Nur in bestimmten Fällen: Bei vermieteten Objekten sind sie als Anschaffungsnebenkosten absetzbar (abschreibungsfähig). Bei selbst genutzten Immobilien jedoch nicht. Eine steuerliche Beratung kann in diesem Fall aber ausschließlich ein Steuerberater durchführen.
Sind die Gebühren bundesweit gleich?
Ja – die Kosten richten sich nach dem GNotKG und sind in ganz Deutschland einheitlich.
Fazit: Notar- und Grundbuchkosten gehören zur soliden Kaufplanung
Wer eine Immobilie kauft, sollte neben dem Kaufpreis rund 1,5 % bis 2 % für Notar und Grundbuch einkalkulieren. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt – aber mit guter Vorbereitung und schlanken Vertragsstrukturen vermeidbar hoch. Eine professionelle Beratung durch einen erfahrenen Notar lohnt sich in jedem Fall.