Probleme mit dem Mieter oder Mieterin lösen.
Ausbleibende Mietzahlungen, Lärmbelästigung, Mängelanzeige, Beleidigungen, Geruchsbelästigung & Co.
Als Vermieter nehmen Sie in Deutschland keine allzu starke Position ein, wenn es um den Umgang mit problematischen Mietern geht. Denn Mieter genießen von gesetzlicher Seite in vielerlei Hinsicht einen großen Schutz. Dennoch gibt es Möglichkeiten, sich bei Mieterproblemen zu wehren.
In diesem Artikel erfahren Sie mehr über typische Probleme mit den Mietern, über denkbare Lösungen und über Voraussetzungen, unter denen Sie das Mietverhältnis kündigen dürfen. Zudem zeigen wir Ihnen auf, wie Sie mit besonders dreisten Mietern, die trotz Kündigung nicht ans Ausziehen denken, umgehen können.
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Typische Probleme mit dem Mieter:in
Obwohl das Verhältnis zwischen vielen Vermietern und Mietern meistens gut verläuft, gibt es leider immer mehr „Ausnahmen“. Ob nun ein eindeutiges Missverhalten wie ein nicht gezahlter Mietzins oder ein unangenehmes persönliches Miteinander, das das Mietverhältnis sehr negativ beeinträchtigt, vorliegt.
Häufige Unpässlichkeiten sind z.B. Lärmbelästigung, unhöfliches Verhalten oder Nichteinhaltung der Sorgfaltspflicht der übergebenen Immobilie. Häufig wird auch die Nachbarschaft in Mitleidenschaft gezogen, die im schlimmsten Fall – sollten diese Mieter sein – mit Mietminderung drohen, das dann der entsprechende Vermieter/Miteigentümer an Sie weitergeben wird…
Lärmbelästigung
Wenn einer Ihrer Mieter den Hausfrieden stört, erfahren Sie normalerweise von den Nachbarn oder von der Hausverwaltung davon. Eine Lärmbelästigung nachzuweisen ist sehr schwierig, da von den Gerichten recht unterschiedlich gewertet wird, was eine Lärmbelästigung ausmacht.
Hier wäre natürlich eine Tonaufnahme nebst Messung der Lautstärke in einer angrenzenden Wohnung sehr förderlich. Ab 40 Dezibel ist normalerweise eine Lärmbelästigung vorhanden.
Hausfriedensstörung
Eine Lärmbelästigung kann zur Hausfriedensstörung gehören. Darüber hinaus sind gezielte Angriffe auf die Nachbarn, etwa durch Lärm, unangenehme Gerüche, optische Belästigungen oder auch durch verbale Beleidigungen ein Teil des Hausfriedensbruchs.
Wann immer also ein Mieter die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme verletzt, liegt ein Hausfriedensbruch vor. Dies gilt im Übrigen auch für Vermieter. Als Vermieter sind Sie dafür zuständig, den Hausfrieden aufrechtzuerhalten. Daher werden sich die Vermieter der betroffenen nachbarlichen Immobilien sicherlich schnell an Sie wenden.
Sie müssen dann schnellstens Maßnahmen zur Wiederherstellung des Hausfriedens ergreifen, sonst kann es für Sie teuer werden. Nicht nur, dass Sie diesbezüglich angeklagt werden könnten, auch die Tatsache, dass Sie bei einer möglichen Mietpreisreduzierung durch einen nachbarlichen Mieter den Mietausfall hierfür übernehmen müssten.
Geruchsbelästigung
Vor allem der Klassiker: das Grillen auf dem Balkon oder der Terrasse wird hier überwiegend genannt, wenn es um eine Geruchsbelästigung geht. Normalerweise ist dies in der Hausordnung geregelt. Wenn nicht, dann wird es schwierig werden, hier eine Belästigung darzustellen, wenn nicht gerade jeden Tag der Grill in Aktion tritt.
Mängel in der Wohnung
Viele Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter ergeben sich, wenn Mängel vorliegen. Grundsätzlich gilt: die Unterhaltspflicht ist Sache des Vermieters. Dazu gehört auch die Mängelbeseitigung. Zugleich haben Mieter die Pflicht, Mängel sofort nach Feststellung an den Vermieter zu melden, da sie anderenfalls für Folgeschäden haftbar gemacht werden können.
Schimmel
Eine Schimmelbildung ist nicht selten aufgrund falschen bzw. nicht durchgeführten Stoßlüftens zurückzuführen. Leider ist hier der Vermieter in der Beweispflicht, d.h. er muss vorher die Ursache für die Schimmelbildung abklären und ggfs. einen Gutachter beauftragen. Dies kann mehrere tausend Euro kosten. Und selbst dann könnte Ihr Mieter mit einem Gegengutachten aufwarten und bei Gericht wird dann nochmal ein weiteres Gutachten in Auftrag gegeben. Wer hier nicht gut versichert ist, kann mit solch einer Mängelrüge schnell auf 10.000 Euro mit Prozesskosten kommen.
Auf alle Fälle kann der Mieter – sollte der Mangel vermieterseits nicht innerhalb 4 Wochen behoben werden – eine Reduzierung der Miete vornehmen, ob berechtigt oder nicht, das wird sich erst später herausstellen.
Unhöfliches Verhalten
Falls Ihr Mieter Sie gar beleidigt oder die Nachbarn schlecht behandelt, ist das noch kein Kündigungsgrund. Hier sollten Sie erstmal das persönliche Gespräch mit dem Mieter suchen und ihn um ein höflicheres Verhalten bitten.
Allerdings muss der Vermieter bzw. die Nachbarn nicht alles erdulden. Dauerhafte und schwerwiegende Beleidigungen sind nicht hinnehmbar! Diesen könnte man mit einer außergewöhnlichen Kündigung begegnen, denn Ihr Recht auf Respekt und Würde darf kein Mieter verletzen.
Ausbleibende Mietzahlungen – Verdacht auf Mietnomaden
Eine der größten Sorgen von Vermietern besteht darin, an Mietnomaden vermietet zu haben. Dabei handelt es sich meist um geschickte Betrüger, die oft mit gefälschten Unterlagen oder einem entsprechenden Auftreten, Ihr Vertrauen erschleichen. Im schlimmsten Fall hat man nicht mal eine Kaution vor Einzug erhalten und nicht mal die erste Miete wird geleistet. Wie oft haben wir es schon gehört, dass der neue Mieter mit einem teuren Fahrzeug zur Besichtigung kam und die Vermieter danach zum Essen eingeladen hat – wer kann da schon NEIN sagen?
Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass sich eine gerichtliche Auseinandersetzung und danach der Vollzug durch einen Gerichtsvollzieher über ein Jahr!!! hinziehen kann. Hier könnte man sich im Vorfeld mit einer sogenannten Mietausfallversicherung absichern, die allerdings erst greift, wenn der Prozess gewonnen wurde. Und dann geht das Problem meist weiter: Wie oft haben wir miterlebt, dass Mietnomaden Einbauten & Mobiliar mitgenommen bzw. während der Mietzeit verkauft haben. Das könnte ein Fass ohne Boden sein, zumal Sie bei dieser Art Mieter davon ausgehen müssen, dass Sie nichts mehr bekommen werden…
Dokumentation
Es ist sehr wichtig, dass Sie bei Problemen mit Ihren Mietern so viel Beweise und Belege wie nur möglich sammeln. Sollte es dann zu einem gerichtlichen Verfahren kommen, haben Sie mit diesen Nachweisen eine gute Beweislage geschaffen. Auch unabhängige Zeugen wie Nachbarn oder der Hausmeister gehören zu den denkbaren Beweismitteln.
- Dokumentieren Sie alle Mängel schriftlich und mit Bildmaterial
- Behalten Sie sicherheitshalber zunächst die Kaution ein, um die
mieterseits verursachten Mängel beheben zu lassen - Lassen Sie sich bei größeren Mängeln unbedingt von einem Spezialisten
beraten – wir helfen Ihnen gerne weiter!
Unter welchen Umständen darf ich dem Mieter:in kündigen?
Wenn weder Geduld noch guter Wille bei Mieterproblemen helfen, ist die Kündigung des Mietvertrages oft der einzige und letzte Weg. Vor allem ist die Kündigung dann gerechtfertigt, wenn der Mieter seinen Mietzinsverpflichtungen nicht nachkommt.
Zahlt der Mieter die Miete nur teilweise nicht, kommt es darauf an, ob der nicht bezahlte Teil erheblich ist. Bei der Wohnraummiete ist das nur der Fall, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt. Zahlt der Mieter also im Juni und Juli jeweils nur 50 Prozent der Miete, kann der Vermieter nicht fristlos kündigen. Zahlt er dagegen im Juni 50 Prozent und im Juli 49 Prozent, kann der Vermieter kündigen.
Eine fristlose Kündigung ist grundsätzlich dann möglich, wenn der Mieter zwar nicht auf zwei aufeinanderfolgenden Terminen keine Miete zahlt, insgesamt aber mit mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist.
Aber auch die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung durch den Vermieter fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlungen durch den Mieter stellt eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt (§ 543 Abs. 1 und Abs. 3 BGB).
Alternative Kündigungsgründe
Darüber hinaus sind die folgenden Kündigungsgründe denkbar:
- Eigenbedarf
- wirtschaftliche Verwertung in Kombination mit einer Veräußerung der Immobilie
- großräumige Sanierung
- Abriss der Immobilie aufgrund fehlender Wirtschaftlichkeit
- Vertragsverletzung von Seiten des Mieters
Eigenbedarf
Wenn Vermieter die eigene Immobilie nicht mehr vermieten, sondern selbst bzw. durch einen Familienangehörigen oder durch einen Angehörigen seines Haushalts nutzen (lassen) wollen, können sie laut Gesetz Eigenbedarf anmelden.
Aus dem Kündigungsschreiben muss schon hervorgehen, wer die Immobilie nach Auszug beziehen wird und in welchem Verhältnis dieser Nutzer zum Vermieter steht. Allerdings müssen hier die gesetzlichen Kündigungszeiten eingehalten werden, d.h. mindestens 3 Monate bis zu 9 Monaten bei einem Mietverhältnis, dass über 8 Jahre existiert. Eine Eigenbedarfskündigung wird oft als Vorwand genutzt, weshalb Mieter eine Eigenbedarfsprüfung anfordern und gerichtlich überprüfen lassen dürfen. Achten Sie daher gut auf die Grundlagen und Regeln der Eigenbedarfskündigung.
Als Familienmitglieder zählen z.B. Kinder, Eltern, Schwiegereltern, Enkel, Großeltern, Nichten, Neffen, Schwäger und Cousins. Voraussetzung bei nicht engen Verwandten ist, dass ein besonders enger Kontakt zu der Person besteht (BGH, Az.: VIII ZR 247/08).
Aber auch Angehörige seines Haushalts wie z.B. Kinder aus der vorherigen Beziehung eines nichtehelichen Lebensgefährten oder Pflegepersonal sind bei einer Eigenbedarfskündigung als mögliche Nutzer möglich.
!ACHTUNG!
Sollten Sie mit dem Gedanken spielen, mit einem vorgetäuschten Eigenbedarf Ihren Mieter loszuwerden, bedenken Sie, dass dieses Vergehen eine saftige Schadensersatzzahlung nach sich ziehen kann. Abgesehen davon macht man sich wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs wegen Betruges gemäß § 263 StGB strafbar.
Tipps für ein gutes Miteinander
Indem man von Anfang des Mietverhältnisses an auf eine gute Beziehung zum Mieter achtet, ist das Risiko für Mietstreitigkeiten deutlich geringer. Zwischenmenschliche Fähigkeiten und Geduld sind hier gefragt. Beginnen Sie z.B. mit einer freundlichen Begrüßung in der neuen Immobilie, vielleicht mit Blumen, einer netten Karte oder einer Flasche Wein. Bemühen Sie sich stets, aufkommende Probleme zeitnah zu bereinigen.
Dazu ist es natürlich sehr wichtig, die Rechte und Pflichten beider Seiten klar zu kommunizieren und festzuhalten. Verweisen Sie auf die Hausordnung, die idealerweise dem Mietvertrag beiliegt. Und lassen Sie Ihren Mietern wissen, dass er auch bei Schwierigkeiten gerne auf Sie zukommen darf.
Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, bei kleineren Problemen nachzugeben. Zahlen Sie also lieber die Reparatur über 100 Euro für eine kleine Reparatur, obwohl diese der Mieter tragen müsste, bevor hier das Mietverhältnis zu stark belastet wird. Man muss nicht jede Streitigkeit vor Gericht ausfechten. Natürlich ist dies kein Garant, einem Mietnomaden auf den Leim zu gehen, doch bei Otto-Normal-Mietern helfen Kleinigkeiten oftmals, um eine kostenintensive Gerichtsverhandlung abzuwenden.
Bedenken Sie, dass Sie grundsätzlich als Vermieter die schlechteren Karten bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung haben.
Gerne können Sie uns in dieser Angelegenheit kontaktieren, um mehr über das Thema „Probleme mit Mietern“ zu erfahren. Wir arbeiten auch mit erfahrenen Rechtsanwälten zusammen, die Ihnen in dieser Angelegenheit bestens Rat erteilen können.
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