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Umsatzsteuer bei der Vermietung: Vorteil durch Verzicht auf Steuerfreiheit (Option)

Auch wenn die eigentliche Vermietung einer Immobilie grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist, so besteht doch die Option zum Verzicht auf Steuerbefreiung und somit zur Umsatzsteuerpflicht! Sofern eine Vermietung einer Immobilie steuerfrei in der Umsatzsteuer stattfindet, kann der Vermieter die ihm in Eingangsrechnungen gestellte Umsatzsteuer (Vorsteuer) seitens des Finanzamtes nicht erstattet bekommen. Wir sprechen hier von knapp 16% an geringerem Kaufpreis!!!

Sollten Sie also ein Mietobjekt erwerben bzw. bauen lassen, das zu gewerblichen Zwecken vermietet werden soll, so wäre eine Aufstockung der Miete durch die Mehrwertsteuer für den Mieter keine zusätzliche Belastung und Sie kämen in den Genuss, sich den Umsatzsteueranteil (Vorsteuer) zurückzahlen zu lassen.

Zwei-Konten-Modell bei der Vermietung

Das Zwei-Konten-Modell besagt, dass alle Einnahmen auf ein Konto fließen und mit dem zweiten Konto, das kein Guthaben enthält, alle Ausgaben getätigt werden. Im Rahmen einer Vermietungstätigkeit kann über das Zwei-Konten-Modell ein höherer Werbungskostenabzug erreicht werden. Über das erste Konto werden alle Ausgaben für die Immobilie (z.B. Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand) fremdfinanziert. Hierbei entstehende Zinsschulden gehören zu den Werbungskosten. Auf das zweite Konto fließen alle Mieteinnahmen.

Diese Variante macht vor allem Sinn, wenn neben einem Vermietungsobjekt auch noch eine private Wohnimmobilie bei der Bank abgezahlt werden soll. Hier lassen sich steuerlich nicht relevante Zinsen für das Privatobjekt in steuerlich relevante Zinsen für das Mietobjekt umwandeln. Dies funktioniert über das 2-Konten-Modell, bei dem die Tilgung der privaten Schulden vom Einnahmenkonto des Mietobjekts erfolgt, während die Ausgaben beim Mietobjekt in Absprache mit der finanzierenden Bank auflaufen und später in ein Darlehen umgewandelt werden.

Das Geld bleibt in der Familie

Auch Darlehen zwischen Familienangehörigen müssen vom Finanzamt anerkannt werden. Innerhalb der Familie finanzierte Aufwendungen oder auch nur Anschaffungsnebenkosten erzielen einen sehr positiven steuerlichen Effekt: Der Darlehensgeber muss für die Zinseinnahmen nur einen Abgeltungssteuersatz (25% zzgl. Soli) leisten, während beim Darlehensnehmer die Zinsausgaben zu einer Steuerermäßigung von bis zu 45% zzgl. Soli) führen können. So können innerhalb der Familie also mehr als 20% Steuern gespart werden.

Verteilung von Erhaltungsaufwendungen

Bei größeren Modernisierungsmaßnahmen sollte immer vorher geprüft werden, ob die Kosten sofort in Abzug gebracht oder auf mehrere Jahre gleichmäßig verteilt werden sollen. Erst ab einem Einkommen von 58.597 Euro (2022) beginnt der Spitzensteuersatz von 42%. Man sollte sich also gut überlegen, ob man die Investitionen nicht lieber auf 2-5 Jahre gleichmäßig verteilt, um die Steuerspitzen besser auszunutzen und sich dadurch erheblich mehr an Steuern einsparen lassen.

Häusliches Arbeitszimmer (doppelt ansetzen: 2.500 Euro)

Wird ein Arbeitszimmer (kein Durchgangszimmer) ausschließlich für die Verwaltung der eigenen Immobilien verwendet, sind bis zu 1.250 Euro der Kosten absetzbar. Stellt die Vermietung die gesamte Tätigkeit dar, sind die Kosten sogar unbegrenzt absetzbar. Verwalten beide Ehegatten eigene Immobilien in diesem Arbeitszimmer, kann sich der Maximalbetrag von 1.250 EUR sogar auf 2.500 Euro verdoppeln, wenn jedem Ehegatten ein eigener Arbeitsplatz zur Verfügung steht.

Fahrtkosten & Verpflegungsaufwendungen

Angefallene Fahrtkosten können nicht nur mit 35 Cent je gefahrenem Kilometer bzw. ab dem 21. Kilometer: 38 Cent (2022) in Ansatz gebracht werden, sondern es gibt auch die Option, die tatsächlich angefallenen Kosten steuerlich geltend zu machen. Das bedeutet, dass alle angefallenen Kosten (Benzin, Garagenmiete, Reparatur- u. Wartungskosten, Abschreibung, Versicherung & Steuer) man im Verhältnis auf die Gesamtfahrleistung anteilig auf einen Kilometersatz berechnet. Bedingt durch die extrem hohen Spritkosten wird man hier mit Sicherheit weit über die gesetzlichen Fahrtkostenpauschalen kommen.

Dauert eine Fahrt inkl. des Zeitaufwands für eine Besichtigung, Inspektion, etc. länger als 8 Stunden, kommen 14 Euro (2022) an Verpflegungspauschale noch hinzu. Für eine längere Abwesenheit über 24 Stunden können sogar 28 Euro (2022) geltend gemacht werden. Dies gilt auch, wenn es sich um Immobilienbesichtigungen handelt, die nicht zum Kaufabschluss kamen.

Steuerfreiheit nach 10 Jahren

Die sogenannte Spekulationssteuer bei Immobilien beträgt 10 Jahre. Natürlich können auch innerhalb der Familie Immobilien veräußert werden. Da sich der Kaufpreis erhöht, kann der Käufer auch von einer höheren Abschreibung profitieren.

Immobilie unter Denkmalschutz:
hohe Rendite & Wertsteigerung mit hohen Steuervorteilen

Hohe Vorteile winken, wenn man eine Immobilie kauft und modernisiert, die unter Denkmalschutz steht. Der Fiskus gewährt hier hohe steuerlich absetzbare Sonderabschreibungen von neun Prozent!!! der Modernisierungskosten pro Jahr. Mit Denkmalimmobilien haben Sie die Sicherheit einer Sachwertinvestition und eine i.d.R. wesentlich höhere Mietrendite im Vergleich zu anderen Immobilienanlagen. Diese Kombination von hohen Steuerrückflüssen, hoher Mietrendite und Fördermöglichkeiten ist im Vergleich mit normalen Immobilienanlagen besonders hervorzuheben. Mitunter haben diese besonderen Immobilien eine positivere Preisentwicklung und sind immer sehr gefragt.

Steuerfalle:
Drei-Objekt-Grenze / Gewerblicher Immobilienhandel

Wer mehrere Immobilien zeitnah erwirbt und wiederverkauft, läuft Gefahr, vom Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft zu werden. Der Bundesfinanzhof hat den gewerblichen Grundstückhandel von der privaten Vermögensverwaltung in einem Urteil dahingehend abgegrenzt, sollte folgendes zutreffen: wenn in einem Fünfjahreszeitraum mehr als drei Objekte erworben und wieder veräußert werden, gilt als gewerblicher Immobilienhändler! Es handelt sich hier allerdings nicht um eine starre Regelung: Gewerblicher Handel kann auch schon vorliegen, wenn weniger als drei Objekte oder diese auch in einem Zeitraum von mehr als fünf Jahren erworben und verkauft wurden, wenn eine Handelsabsicht deutlich erkennbar ist und der Verkauf absichtlich nur zur Umgehung der Drei-Objekt-Grenze noch etwas verzögert wurde. Auch kann in solchen Fällen der Zeitraum länger sein – bis zu zehn Jahre! Hier käme dann ohnehin das Ende der Spekulationsfrist zum Tragen.

!Besonderheit!: selbst genutzte oder geerbte Immobilien werden nicht mitgezählt!
Wer als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft wird, hat mehrere Nachteile: Es fällt Gewerbesteuer an, es besteht Buchführungspflicht und die AfA kann nicht in Anspruch genommen werden, da die Immobilien dann als Umlaufvermögen zählen.

Schenken anstatt Vererben

Schenkung auf Etappen

Bei teuren Immobilien wäre eine Schenkung in Etappen empfehlenswert. Alle zehn Jahre kann der Freibetrag neu ausgeschöpft werden. So kann auch eine Immobilie mit einem Wert von über 1 Mio. Euro steuerfrei weitergegeben werden, wenn man rechtzeitig damit beginnt! Eine Schenkung an Kinder ist von beiden Elternteilen getrennt voneinander zu sehen, d.h. hier könnten zweimal Bargeldsummen bis 400.000 an das Kind steuerfrei übergeben werden.

Schenkungssteuer – Beispiel

Ein Kind bekommt von seiner Mutter ein Haus im Wert von EUR 400.000 sowie Schmuck und Bargeld im Wert von EUR 200.000 geschenkt, d.h. ein Vermögen von insgesamt EUR 600.000. Nach Abzug des Freibetrags in Höhe von EUR 400.000 wird eine Schenkungssteuer von 7% auf die ersten EUR 75.000 (EUR 5.250) des zu versteuernden Schenkwerts und 11% auf die übrigen EUR 125.000 (EUR 13.750) fällig. Die zu entrichtende Schenkungssteuer betrüge EUR 19.000. Nach Ablauf von 10 Jahren könnte allerdings wieder eine Schenkung im Wert bis EUR 400.000 steuerfrei vorgenommen werden, sodass es sinnvoller wäre, mit dem Schmuck und dem Bargeld noch etwas zu warten, sollten keine weiteren freibetragsausschöpfenden Schenkungen mehr anstehen. Sollte der Vater des Kindes Miteigentümer des oben erwähnten Hauses sein, so könnten bei einem entsprechenden Immobilienwert hier nochmals zusätzlich 400.000 Euro steuerfrei an das Kind weitergegeben werden.