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Grunderwerbsteuer – Das sollten Käufer 2025 unbedingt wissen

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, zahlt neben dem Kaufpreis auch die sogenannte Grunderwerbsteuer. Sie gehört zu den größten Kaufnebenkosten und wird oft unterschätzt – dabei kann sie je nach Bundesland mehrere Zehntausend Euro betragen.

In diesem Beitrag erklären wir, was die Grunderwerbsteuer ist, wie sie berechnet wird, wer sie zahlen muss – und wie wir dich als Makler beim Immobilienkauf rechtzeitig und umfassend unterstützen.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf von Grundstücken oder Immobilien fällig wird. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und fließt direkt in den Landeshaushalt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Sie ist fällig, sobald ein notariell beurkundeter Kaufvertrag vorliegt – unabhängig davon, ob bereits gezahlt wurde.

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

In der Regel zahlt die Grunderwerbsteuer der Käufer – das ist in fast allen Kaufverträgen so geregelt.

Achtung: Die gesetzliche Grundlage sieht vor, dass Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch haften. Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt auch den Verkäufer in Anspruch nehmen.

Wir als Makler achten deshalb darauf, dass alle Zahlungsverpflichtungen klar geregelt und zeitnah erfüllt werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab und wird in Prozent des Kaufpreises berechnet:

Bundesland	Steuersatz (Stand 2025)
Bayern	3,5 %
Baden-Württemberg	5,0 %
Hessen	6,0 %
Nordrhein-Westfalen	6,5 %
Brandenburg	6,5 %
Berlin	5,0 %
Schleswig-Holstein	6,5 %
Sachsen	3,5 %

Beispielrechnung in Bayern:
Kaufpreis: 500.000 €
Grunderwerbsteuer (3,5 %): 17.500 €

In vielen Fällen stellt das Finanzamt die Steuerbescheide innerhalb weniger Wochen nach dem Notartermin aus.

Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Kurz nach der notariellen Beurkundung verschickt das Finanzamt den Steuerbescheid.
Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Bescheid fällig.
Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – die Voraussetzung für die endgültige Eintragung ins Grundbuch.

Wir begleiten unsere Käufer eng bei der Koordination mit dem Notar und dem Finanzamt, damit es hier zu keinen Verzögerungen kommt.

Gibt es Ausnahmen oder Befreiungen?

Ja – in bestimmten Fällen fällt keine Grunderwerbsteuer an:

Schenkung oder Erbschaft (unterliegt der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer, nicht Grunderwerbsteuer)
Käufe innerhalb enger Familienangehöriger (z. B. Eltern an Kind)
Teilung von Miteigentum bei Scheidung
Käufe durch bestimmte gemeinnützige Organisationen

Wir klären im Einzelfall, ob eine Befreiung möglich ist – ggf. mit Unterstützung von Notaren oder Steuerberatern.

Kann man bei der Grunderwerbsteuer sparen?

Nicht direkt – aber durch clevere Vertragsgestaltung lassen sich in bestimmten Fällen Kosten reduzieren:

Kaufpreisaufteilung: Separater Kaufvertrag für bewegliche Gegenstände (z. B. Küche, Einbaumöbel, Sauna) – reduziert den steuerpflichtigen Kaufpreis
Vermeidung unnötiger Grundstücksbestandteile im Vertrag
Timing und Finanzierung richtig abstimmen, um Doppelbesteuerung zu vermeiden (z. B. bei Erwerb in Erbengemeinschaften)

Achtung: Das Finanzamt prüft solche Gestaltungen sehr genau. Wir beraten ehrlich und transparent.

Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer

Wann genau bin ich steuerpflichtig?
Ab dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.

Was passiert, wenn ich die Steuer zu spät zahle?
Dann können Säumniszuschläge anfallen – und die Eintragung ins Grundbuch wird verzögert.

Kann ich die Steuer finanzieren lassen?
Manche Banken finanzieren sie mit – aber nicht alle. Wir empfehlen, die Steuer aus Eigenkapital zu zahlen.

Ist die Grunderwerbsteuer beim Hausbau auch fällig?
Nur auf das Grundstück, nicht auf den Bau selbst – es sei denn, es liegt ein sogenanntes einheitliches Vertragswerk vor (dann fällt Steuer auf den Gesamtpreis an).

Fazit: Die Grunderwerbsteuer ist planbar – wenn man sie im Blick behält

Wer eine Immobilie kauft, sollte die Grunderwerbsteuer von Anfang an mit einkalkulieren. Je nach Bundesland kann sie mehrere Tausend Euro ausmachen – und ist Voraussetzung für die Eigentumsübertragung.

Als Maklerbüro achten wir darauf, dass unsere Käufer:

alle Nebenkosten realistisch einplanen,
rechtzeitig informiert sind,
und reibungslos zum Grundbucheintrag gelangen.

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