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Spekulationssteuer & Spekulationsfrist

Was ist eine Spekulationssteuer?

Privatpersonen müssen auf jegliche Form von Gewinnen aus privaten Veräußerungen (Immobilien, Fahrzeuge, etc.) sowie auf Einkünfte aus Kapitalanlagen (Wertpapiere, etc.) Steuern zahlen. Die sogenannte Spekulationssteuer ist häufig ein Thema beim Immobilienverkauf. Wer jedoch einige Aspekte beachtet, kann seine Immobilie – ob Haus, Wohnung oder Grundstück – steuerfrei verkaufen. Spekulationsgewinne bei Veräußerung von Immobilien unterliegen der Besteuerung gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EstG (Spekulationssteuer). Durch das Steuerentlastungsgesetz im Jahre 1999 hat sich eine erhebliche Verschärfung der Spekulationsbesteuerung bei der Veräußerung von Immobilien ergeben. Die Spekulationsfrist wurde um 2 Jahren auf 10 Jahre verlängert, insbesondere für
  • Grundstücke
  • Gebäude
  • Eigentumswohnungen
  • Teileigentum
  • Erbbaurechte
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Wann liegt ein Spekulationsgeschäft vor bzw. wann fällt eine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an?

Grundsätzlich käme eine Spekulationssteuer in Betracht, wenn innerhalb von 10 Jahren ab Kauf die Immobilie wieder veräußert wird, sollte diese nicht selbstgenutzt worden sein. Es ist unerheblich, aus welchem Grund Sie verkaufen (müssen), d.h. auch im Rahmen einer Zwangsversteigerung droht eine Spekulationssteuer. Bei selbstgenutzten Immobilien kann man nicht pauschal eine Steuerfreiheit aussprechen. Hier ist u.U. maßgebend, wie lange Sie schon selbst die Immobilie nutzten. Sollten Sie die Wohnung oder das Haus zwischen der Anschaffung bzw. Fertigstellung und der Veräußerung für sich zu privaten Wohnzwecken genutzt haben, wäre der Verkauf steuerfrei. Gleiches gilt, wenn Sie das Haus oder die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen zwei Jahren selbst genutzt haben. Unbebaute Grundstück bleiben hier außen vor! Besonderheit: Bei einer Wohnimmobilie, die im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet wurde, ist dies unschädlich, da die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben muss (BFH, Urteil v. 3.9.2019 – IX R 10/19). ACHTUNG: Steuerfalle!: Ferienwohnung: Die Steuerfreiheit gilt nicht für Ferienwohnungen, die mitunter selbstgenutzt werden! Hier gilt generell die 10-Jahres-Frist! Häusliches Arbeitszimmer: Der Teil des Veräußerungserlöses, der auf das häusliche Arbeitszimmer entfällt, selbst wenn der Abzug der Aufwendungen ausgeschlossen oder eingeschränkt ist, ist steuerpflichtig! Man sollte sich also Gedanken machen, ob es lohnenswert ist, ein Arbeitszimmer auszuweisen.
Alois Hitzenbichker Geschäftsführer AkuRat Immobilien

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(Teil)Steuerpflichtig sind Immobilienverkäufe, wenn folgende Bedingungen gelten:

  • Die Immobilie wurde nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt und wird innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren veräußert
  • Gemischtgenutzte Immobilien (z.B. Zweifamilienhaus): In diesem Fall wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet. Dies bedeutet, dass bei einer teilvermieteten Immobilie lediglich der für eigene Wohnzwecke genutzte Teil steuerfrei bleibt.
  • Gütertrennung/Scheidung: Wenn eine Gütertrennung vereinbart wurde oder ein Ehepartner einen Immobilienverkauf nach der Scheidung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren vornimmt.
  • Privatentnahme: Sollte eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen – auch wenn dies im Rahmen einer Betriebsaufgabe erfolgt – entnommen werden

Besonderheiten

Spekulationssteuer bei Erbschaft und Schenkung

Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie kommt es für die Frist darauf an, wann der Vorbesitzer die Immobilie erworben hat, d.h. Sie erben die Spekulationsfrist des Erblassers mit! Die Frist beginnt nicht mit dem Erbantritt, sondern mit dem Kaufvertragsdatum der Immobilie. Maßgebend ist hier der Zeitraum, indem sich die Immobilie im Eigentum des Erblassers bzw. Schenkers befand. Diese wird – sollte die Immobilie nicht vor dem Verkauf selbstgenutzt worden sein – ihrer 10-Jahres-Frist angerechnet. Beispiele: Hat der Erblasser die Immobilie nach dem Kauf 4 Jahre lang vermietet, müssen Sie noch 6 weitere Jahre mit dem Verkauf warten, um die Spekulationsfrist von 10 Jahren verstreichen zu lassen. Hat der Erblasser die Wohnung oder das Haus hingegen seit dem Kauf ausschließlich selbst genutzt, entfällt bei einem Immobilienverkauf unmittelbar nach Erbschaft die Spekulationssteuer. Auch würde eine kurzzeitige Vermietung durch den Erblasser im Jahr der Veräußerung diese Steuerfreiheit nicht unschädlich machen, wenn die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch den Erblasser im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen hat. Anders verhält es sich, wenn z.B. ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben käuflich erwirbt. Bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren muss der Gewinn aus der Veräußerung dieser Immobilie versteuert werden.

Entnahme von Immobilien aus dem Betriebsvermögen

Die Privatentnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen – auch bei einer Betriebsaufgabe – wird als Erwerb angesehen. Ab Entnahmedatum beginnt die 10-Jahres-Frist.

Gewerblicher Immobilienverkauf

Es wird beim Immobilienverkauf zwischen privaten und gewerblichen Veräußerungsgeschäften unterschieden. Für die Einstufung durch die Finanzämter ist u.a. die „Drei-Objekt-Grenze“ ausschlaggebend. D.h., sollten innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft werden, so gilt das Vorgehen als gewerblicher Grundstückshandel und ist somit einkommenssteuerpflichtig! Die Einkünfte aus dem Verkauf unterliegen dann zusätzlich auch der Gewerbesteuer! Diese 3-Objekt-Grenze ist nicht starr festgelegt und wird lediglich als Richtwert angegeben. Sollte z.B. von Anfang an ab Kauf eine bestehende Veräußerungsabsicht nachgewiesen werden können, so würden auch 2 Immobilienverkäufe schon eine Steuerpflicht auslösen.

Spekulationsfrist Stichtag – Welches Datum zählt?

Im notariellen Kaufvertrag finden Sie das für die Spekulationssteuer relevante Datum. Ab dem Tag der notariellen Beurkundung beginnt die zehnjährige Spekulationsfrist. Wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb dieses Zeitraums verkaufen und nicht selbst genutzt haben, müssen Sie eine Spekulationssteuer i.H. Ihres persönlichen Steuersatzes bis zum Spitzensteuersatz leisten. Es ist unerheblich, wann der Besitzübergang erfolgt! Beispiel: Florian erwirbt am 5.6.2006 ein unbebautes Grundstück für 700.000 €. Nutzen und Lasten gehen am 1.9.2006 über (Übergabeprotokoll). Die Eintragung im Grundbuch erfolgt am 25.07.2006. Da er nun auf dem Grundstück seinen Traum nach den eigenen vier Wänden nicht verwirklichen möchte, verkauft er das Grundstück am 01.08.2016 wieder für nunmehr 850.000 €. Muss Florian den Veräußerungsgewinn von 150.000 € versteuern? Lösung: Die Spekulationsfrist beginnt mit Ablauf des 5.6.2006 (24:00 Uhr) und endet somit mit Ablauf des 4.6.2016 um 24:00 Uhr. Ab dem 5.6.2016 ist eine steuerfreie Veräußerung möglich. Florian muss auf den Gewinn von 150.000 € keine Steuern zahlen.

Höhe der Spekulationssteuer mit Rechenbeispiel

Die Spekulationssteuer entscheidet sich anhand des persönlichen Steuersatzes. Somit ist die Spekulationsfrist von der Abgeltungssteuer bei Geldanlagen stark zu differenzieren! Beispiel: Sollten Sie eine Immobilie für 800.00€ gekauft haben und verkaufen Sie für 1.200.000€ innerhalb der Spekulationsfrist weiter. Zudem haben Sie Reparaturkosten von 20.000€ und Kosten für den Verkauf von 40.000€. So beträgt der von Ihnen zu versteuernder Gewinn 350.000€. Bei einem Steuersatz von 42% wäre dies ein zu versteuernder Betrag von: 147.000€ Verkaufspreis der Immobilie 1.200.000€ Anschaffungskosten 800.000€ Kosten für den Immobilienverkauf 40.000€ Kosten für Reparaturen 20.000€ Zu versteuernder Gewinn 340.000€ Persönlicher Steuersatz 42 % Spekulationssteuer 147.000€

Welche Kosten kann ich bei der Spekulationssteuer ansetzen?

Gerade bei der Spekulationssteuer sollte darauf geachtet werden, dass so viel wie möglich an Kosten zum Abzug gebracht werden. Hier sollten Sie ein besonderes Augenmerk drauflegen! Sollten Sie in die Situation geraten Spekulationssteuer zahlen zu müssen. können einige Posten abgezogen werden! Unter anderem zählen folgende Ausgaben dazu:
  • Kosten rund um den Verkauf (Makler, Inserate, etc.)
  • Gebühren für den Notar, die Grunderwerbssteuer oder den Grundbucheintrag
  • Kosten für Reparaturen oder Modernsierungen
  • Die Vorfälligkeitsentschädigung

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Spekulationsfrist für Immobilien beträgt 10 Jahre. Maßgeblich für den Beginn ist das Kaufvertragsdatum
  • Sollten Sie nachweisen, dass Sie die Wohnimmobilie in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt haben, wäre der Immobilienverkauf steuerfrei, d.h. es würde keine Spekulationssteuer anfallen
  • Sollte dennoch eine Spekulationssteuer anfallen, so können Sie diese durch Reduzierung des Erlöses durch anfallende Verkaufskosten (Maklerkosten, Notarkosten, etc.) reduzieren.

Unser Steuertipp bei Spekulationssteuer

Wir raten, sofern möglich, zum Einhalten einer zusätzlichen sogenannten „Schamfrist“ nach Ablauf der 10-Jahres-Frist, um die Finanzbeamten nicht zu einer Prüfung eines eventuell vorliegenden Gestaltungsmissbrauchs zu ermuntern. Gestaltungsmissbrauch liegt vor, wenn rechtlich zulässige Gestaltungen ausschließlich aus steuerlichen Gründen gewählt werden und keine anderen außersteuerlichen Gründe für die jeweilige Vertragsgestaltung vorliegen. Allgemeiner Hinweis für private Veräußerungsgeschäfte Diese Gewinn-Besteuerung betrifft auch andere Wirtschaftsgüter aus dem Privatvermögen, z. B. PKW, Kunstgegenstände, Möbel oder anderes privates Vermögen. Wird dies mit Gewinn verkauft, gilt eine Frist von einem Jahr, wobei das jeweilige Datum des Kaufvertrages (nach BGB) maßgebend ist.

Erwerb des Erbteils von Miterben

Erwerb des Erbteils von Miterben
Wenn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft von einem anderen Erben dessen Erbteil erwirbt, so beginnt durch den Hinzuerwerb eine neue Spekulationsfrist! Laut Bundesfinanzhof wird der Hinzuerwerb steuerlich wie ein anteiliger Zukauf der zum Erbe gehörenden Wirtschaftsgüter gesehen. Das heißt, dass für das hinzu erworbene Erbe die Spekulationsfrist von 10 Jahren wie bei einem „normalen“ Kauf auch, zum Tragen kommt!

Beispiel:
Herr Mantz vererbt seinen Kindern je zur Hälfte sein Vermögen. Darunter befindet sich auch eine Immobilie, die Herr Mantz schon länger als 10 Jahre selbst nutzte. Bei einem Immobilienverkauf durch die beiden Kinder wird kein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft ausgelöst. Max jedoch möchte die Immobilie behalten und erwirbt die andere Hälfte seines Bruders Florian. Für Florian hat dies steuerlich keine Konsequenzen, da er die Besitzzeit seines Vaters „anrechnen“ darf und diese ja außerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren liegt. Sein Bruder Max jedoch müsste im Falle eines vorzeitigen Verkaufs für den Anteil (50%), den er vom Bruder erworben hat, Spekulationssteuer zahlen, sollte er innerhalt von 10 Jahren nach dem Hinzuerwerb die Immobilie verkaufen.

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