Was bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken im Nachlass zu beachten ist

Immobilien gehören zu den bedeutendsten Vermögenswerten einer Erbschaft. Mindestens jede zweite Hinterlassenschaft enthält eine Immobilie. Doch leider sind Erblasser und Erben meist schlecht vorbereitet, heftige Erbauseinandersetzungen sind vorprogrammiert.
In Deutschland unterliegen Erbschaften grundsätzlich der Steuerpflicht. Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück geerbt haben, bedeutet das aber noch lange nicht, dass Sie Steuern abführen müssen.

Das Drama beginnt erst, wenn der Erbschaftsfall eingetreten ist.
Dann aber ist es zu spät!

Regelmäßig gibt es Erbschaftsstreitigkeiten um das unbewegliche Vermögen. Deswegen kommt es nicht selten vor, dass Zwangsversteigerungen bzw. sogenannte Teilungsversteigerungen vorgenommen werden.

 

Wir beantworten Ihnen alle Fragen zum Thema Erbschaftsimmobilien gerne persönlich.
Natürlich komplett unverbindlich & kostenlos.

Melih Yücel

Melih Yücel

Leitung Büro München

Tel. +49 89 219 64 641
m.yuecel@akurat.net

Vor allem bei teuren Immobilien kommt es vor, dass der hinterbliebene Ehepartner zwar in einem großzügigen Anwesen weiterlebt, aber weitgehend dann ohne Bargeld dasteht. Es gibt also Anlass genug, sich rechtzeitig mit der Frage der Erbstrategie und anderen finanziellen Fragen rund um die Immobilie zu befassen.

Welche Erbschaftsteuer fällt für Immobilien an?

Häuser, Wohnungen und Grundstücke unterliegen wie andere Nachlasswerte der Erbschaftsteuer. Seit dem 1.1.2009 legt das Finanzamt für die Wertermittlung einer Immobilie den Verkehrswert zugrunde, d.h. den Wert, der im Verkaufsfall voraussichtlich zu erzielen wäre. Zur Ermittlung des Verkehrswertes orientiert sich das Finanzamt an allgemeinen Durchschnittswerten.

!Achtung Sonderregelung!

Eine vermietete Wohnimmobilie wird bei der Verkehrswertermittlung mit einem 10%igen Abschlag eingestuft.

Schenken lohnt sich für Ehepartner
Lediglich fünf Prozent denken im Vorfeld an eine Teil-Schenkung ihrer Immobilie. Natürlich ist es ein sehr heikles Thema und wird im Familienkreis meist nicht angesprochen.

!Achtung Sonderregelung!

Keine Schenkungssteuer bei Ehepartnern

!Achtung Sonderregelung!

Keine Schenkungssteuer bei Ehepartnern
Bei Ehepartnern, die nicht die gemeinsamen Eigentümer der vom Erblasser bis zum Erbfall selbst genutzten Immobilie sind, kann sich eine Schenkung zu Lebzeiten lohnen, da diese gänzlich steuerfrei wäre, sollte die Wohnfläche von 200m² nicht überschritten werden (höhere Wohnflächen werden anteilig besteuert!).

Das gilt zwar auch für den Erbfall, allerdings nur dann, wenn der hinterbliebene Ehepartner noch weitere zehn Jahre die Immobilie bewohnt. Ansonsten gilt ein Freibetrag in Höhe von EUR 500.000. Das ist auf den ersten Blick viel. Doch kommt noch Barvermögen hinzu, wird dieser Betrag leicht erreicht. Für Kinder gilt im Übrigen ein Freibetrag von EUR 400.000.

Quelle: Bundesfinanzministerium

Oberhalb der Freigrenze wird Erbschaftssteuer in Höhe von bis zu 50%! fällig, wobei der Steuersatz von der jeweilige Summe und der jeweiligen Steuerklasse abhängig ist. Direkte Nachkommen zahlen z.B. bis zu einem Wert von EUR 75.000,- 7-30% Steuern, bei bis zu EUR 300.000,- sind es 11-30% je nach Steuerklasse. Darüber steigen die Steuersätze weiter an.

Die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer werden nach folgenden Prozentsätzen erhoben:
Wert des steuerpflichtigen Erwerbs (in jew. Steuerklasse I/ Steuerklasse II/ Steuerklasse III)

Quelle: Bundesfinanzministerium

Es gibt zusätzlich einen Freibetrag für Hausrat i.H.v. EUR 41.000 (nur für Personen der Steuerklasse I) und für persönliche Güter einen Freibetrag i.H.v. EUR 12.000 Euro (auch für Personen anderer Steuerklassen).
*Die Daten beruhen auf dem Rechtsstand vom 1.07.2016. Schenkung und Erbschaft werden bis auf zwei Ausnahmen gleichbehandelt. Bei einer Schenkung gilt für Eltern und Großeltern die Steuerklasse II und der besondere Versorgungsfreibetrag entfällt.

Bei teuren Immobilien wäre eine Schenkung in Etappen empfehlenswert.

Alle zehn Jahre kann der Freibetrag neu ausgeschöpft werden. So kann auch eine Immobilie mit einem Wert von einer Million Euro steuerfrei weitergegeben werden.

Lebenslanges Wohnrecht in Übergabevertrag regeln.

Man kann sich als Schenker mit einem Nutzungsrecht im Grundbuch – dem sogenannten Nießbrauch (z.B. lebenslanges Wohnrecht, etc.) – absichern.

Erbschaftssteuer – Beispiel

Ein Kind erbt von seiner verstorbenen Mutter ein Haus im Wert von EUR 400.000 sowie Schmuck und Bargeld im Wert von EUR 200.000, d.h. ein Vermögen von insgesamt EUR 600.000. Nach Abzug des Freibetrags in Höhe von EUR 400.000 wird eine Erbschaftssteuer von 7% auf die ersten EUR 75.000 (EUR 5.250) des zu versteuernden Erbes und 11% auf die übrigen EUR 125.000 (EUR 13.750) fällig. Die zu entrichtende Erbschaftssteuer betrüge EUR 19.000.

Beugen Sie mit einem Verkehrswertgutachten vor!

Sollte eine nennenswerte Erbschaftssteuer zu erwarten sein, empfiehlt es sich daher ür den Erben, eine Bewertung der Immobilie durch einen Sachkundigen vornehmen zu lassen und die entsprechende Wertermittlung dem Finanzamt vorzulegen. Dadurch haben Sie die Möglichkeit, z.B. wertmindernde Eigenschaften Ihres Immobilie aufzulisten (z.B. hoher Sanierungsbedarf, nicht vorhandene Wärmedämmung, etc.) und somit den Verkehrswert und damit einhergehend die Erbschaftssteuerlast zu mindern. Das Finanzamt muss dieses Gutachten jedoch nicht akzeptieren, jedoch bleibt Ihnen die Möglichkeit, dagegen Einspruch zu erheben.

Gerne können Sie uns in dieser Angelegenheit kontaktieren, um mehr über das Thema Erbschaft & Schenkung zu erfahren. Wir arbeiten auch mit erfahrenen Rechtsanwälten und Steuerberatern zusammen, die Ihnen in dieser Angelegenheit bestens Rat erteilen können.

Auch haben wir einen Ratgeber „Erben & Schenken“ rausgebracht, den wir Ihnen bei Interesse gerne zuschicken!
Diesen können Sie über das Kontaktformular anfordern!

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Wir möchten darauf hinweisen, dass es sich hier um keinen rechtsverbindlichen Beitrag handelt. Wir leisten keinerlei Rechtsberatungen, steuerliche oder sonstige rechtsverbindliche Beratungstätigkeiten. Da es sich um keinen rechtsverbindlichen Text handelt, sind für juristische Zwecke die amtlich veröffentlichten Textfassungen heranzuziehen bzw. Rechtsauskünfte über Rechtsanwälte, Steuerberater, etc. vorzunehmen. Die nachfolgende Textfassung ist nach bestem Wissen und Gewissen verfasst worden. Eine Gewähr für den korrekten Inhalt der Textfassung kann nicht übernommen werden. Gerne können wir Ihnen bezüglich Fachleute wie Rechtsanwälte, Steuerberater, etc. Empfehlungen aussprechen, wenn es um Erbschaftsangelegenheiten, Erbregelungen, steuerliche Fragen, Vermögensfeststellungen, gerichtliche Auseinandersetzungen, etc. geht.