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Herzlich Willkommen bei ASR AkuRat Service Real Estate e.K.. Seit über 20 Jahren sind wir die Spezialisten, wenn es um Verkauf, Vermietung und Bewertung von Wohnobjekten, gewerblichen Immobilien und Grundstücken geht. Das klassische Maklergeschäft wird von uns vollumfänglich bis hin zum Bauträgervertrieb durchgeführt. Wir verstehen uns auch als Projektentwickler und Bauträger (Eigenankauf). Als eines der führenden Immobilienmakler-Unternehmen im Einzugsgebiet von München, insbesondere im Landkreis Starnberg (Fünfseenland) und Landkreis Fürstenfeldbruck, garantieren wir aufgrund unserer langjährigen Berufserfahrung, überdurchschnittlichen Branchenqualifikation und regionalen Präsenz eine hochprofessionelle und schnelle Abwicklung. Wir beraten Sie sehr persönlich, seriös und kompetent. Wir halten, was wir versprechen! Garantiert!

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Unsere neuesten Immobilien

  • Dachgeschosswohnung | München | Mietpreis: 450,- €
  • Gemischt-Grundstück | Maisach | Kaufpreis: 915.000,- €
  • Einfamilienhaus | windach | Mietpreis: 2.385,- €
  • Bungalow | windach | Mietpreis: 1.185,- €
  • Doppelhaushälfte | München | Kaufpreis: 595.000,- €
  • Erdgeschosswohnung | Kaufbeuren | Mietpreis: 450,- €
  • Terrassenwohnung | Kaufbeuren | Kaufpreis: 145.000,- €
  • Gemischt-Grundstück | Grafrath | Kaufpreis: 750.000,- €
  • Maisonettewohnung | Germering | Kaufpreis: 408.000,- €
  • Etagenwohnung | München | Kaufpreis: 278.000,- €
  • Maisonettewohnung | Germering | Kaufpreis: 404.000,- €
  • Etagenwohnung | München | Kaufpreis: 149.500,- €
  • Dachgeschosswohnung | Schöngeising | Kaufpreis: 195.000,- €
  • Wohnung | München | Mietpreis: 1.280,- €
  • Gemischt-Grundstück | Garmisch | Kaufpreis: 520.000,- €
  • Einfamilienhaus | Garmisch-Partenkirchen | Kaufpreis: 520.000,- €

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Wer bestellt, der bezahlt!

Bestellerprinzip seit 01.06.2015!

Diese Provisionspraxis für Mietobjekte in Deutschland hat sich verändert: zum 01.06.2015 trat das neue Bestellerprinzip in Kraft. Nach diesem Prinzip muss zukünftig der Vermieter den Makler bezahlen, wenn er diesen mit der Vermietung beauftragt.

Diese Neuerung betrifft ausschließlich die Vermietung von privatem Wohnraum – Verkäufe und gewerbliche Vermietung bleiben davon unberührt!

Was bedeutet das für den Vermieter?
Wenn ein Vermieter einen Makler für die Vermietung seiner Immobilie beauftragt, ist er für die Bezahlung der Provision zuständig. Diese Kosten müssen zwar künftig eingeplant werden, können jedoch bei den Mieteinkünften steuerlich als Werbungskosten in Abzug gebracht werden. Viele Vermieter werden auch weiterhin den großen Zeitaufwand, verbunden mit einem nicht unerheblichen Kostenaufwand für Insertionen, etc. aus dem Weg gehen. Abgesehen davon, bleiben die Kenntnisse, Erfahrungen und Kontakte eines Maklers weiterhin der Erfolgsfaktor für eine gute und sehr schnelle Vermietung. Fazit: Um einen solventen Mieter zu finden und sich zeitraubende Arbeiten, von der Präsentation bis hin zu den Besichtigungen und letzten Endes der korrekten Mietvertragsgestaltung, zu ersparen, werden sich die meisten Eigentümer früher oder später weiterhin für einen Immobilienmakler entscheiden.
Sehen Sie sich hierzu unseren Vermietservice an.

Was bedeutet das für den Mieter?
Es fallen nur Provisionskosten an, wenn ein Mietinteressent einen Makler mit der Suche nach einer passenden Immobilie beauftragt und es zu einem Mietvertragsabschluss kommt.

Eigenbedarfskündigung nach nur 2 Jahren Mietzeit zulässig?

Vermieter sind nicht verpflichtet, sich bei Vermietung Gedanken um einen möglichen Eigenbedarf zu machen und den Mieter entsprechend zu unterrichten. Dies entschied der BGH mit seinem Urteil zu einem aktuellen Fall (BHG VII ZR 154/14). Hier hatte ein Vermieter einen Mietvertrag für eine Wohnung abgeschlossen und dem Mieter zwei Jahre später wegen Eigenbedarfs gekündigt. Seine Tochter, von einem längerfristigen Auslandsaufenthalt zurückgekehrt, wollte ein Studium beginnen und dazu in die elterliche Eigentumswohnung ziehen. Daraufhin klagte der Mieter mit der Begründung, die Absichten des Eigenbedarfs seien schon bei Mietvertragsabschluss vorhersehbar gewesen und deshalb sei die Kündigung „rechtsmissbräuchlich“. Darin gab ihm das LG Mannheim zunächst Recht, da der Vermieter den Eigenbedarf hätte voraussehen müssen und dieser in der Pflicht gewesen wäre, den Mieter über eine möglicherweise kurze Mietzeit in Kenntnis zu setzen. Jetzt hob der Bundesgerichtshof dieses Urteil auf. Für eine so genannte „Bedarfsvorschau“ gäbe es keine gesetzliche Pflicht. Ein möglicherweise eintretender Eigenbedarf muss bei Vertragsabschluss nicht in Betracht gezogen werden.

Spekulationsfrist - Ab wann bleibt der Immobilienverkauf steuerfrei?

Für Privatpersonen gilt beim Immobilienverkauf eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Wird vor Ablauf dieser Frist eine Immobilie veräußert, muss ein erzielter Gewinn versteuert werden. Beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie muss nichts versteuert werden, wenn diese im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren davor bewohnt wurde. Gewerbliche Verkäufer müssen natürlich die erzielten Gewinne versteuern. Als gewerbliche Verkäufer gelten auch Privatpersonen, die mindestens 3 Immobilien jährlich verkaufen. Wer regelmäßig Immobilien veräußert, muss auch bei einer geringeren Verkaufstätigkeit mit einer Einstufung als gewerblicher Verkäufer rechnen.

Die Mietpreisbremse kommt!

Wenn künftig neu vermietet wird, dann darf die Miete max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In München gilt der Mietspiegel. Sollte die ortsübliche Vergleichsmiete bei € 10/m² liegen, dann darf bei der Neuvermietung die neue Miete nicht höher als € 11,- Euro ausfallen. Lediglich in Ballungszentren wie München wird die Mietpreisbremse greifen, um den angespannten Wohnungsmarkt zu regulieren. Wohl werden Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen, d.h. Wohnungen, deren Investitionskosten mehr als 1/3 der Kosten eines Neubaus erreichen, nicht unter dieser Regelung fallen.

Wo bekomme ich einen Energieausweis und was kostet das?

Mit Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) im Mai 2014 sind Verkäufer und Vermieter verpflichtet, Mindestangaben wie z.B. den Energiekennwert, die Energieeffizienzklasse*, die Art des Ausweises, wesentliche Energieträger und das Baujahr bei der Veröffentlichung in kommerziellen Medien anzugeben, ansonsten drohen Bußgelder bis 15.000 Euro. Auch muss der Energieausweis bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden.
AkuRat Service Real Estate übernimmt für alle Verkäufer und Vermieter die fachkundige Erstellung eines Energieausweises für ihre Immobilie. Wenn Sie uns mit der Vermittlung Ihrer Immobilie beauftragen, ist der Energieausweis für Ihre Immobilie garantiert kostenfrei. Hierbei arbeiten wir mit erfahrenen Energieberatern zusammen.
*Pflichtangabe bei Ausweiserstellung ab 01.05.2014

Energieausweis gefällig?

40+ - Die neue Immobilienkäufer-Generation

Immobilienkäufer in Deutschland werden immer älter. Heute sind Kreditnehmer bei ihrer ersten Immobilienfinanzierung heute im Schnitt zweieinhalb Jahre älter als noch vor zehn Jahren. Das durchschnittliche Alter bei der ersten Kreditaufnahme für eine Immobilie liegt bei 40 Jahren. Somit ist eine Schuldenfreiheit im Rentenalter nur bei einer wesentlich höheren Tilgung möglich. Damit man bis zum Rentenalter schuldenfrei ist, müsste die Tilgungshöhe bei mindestens drei Prozent liegen. Bei Rentenbeginn sollte eine Immobilie abbezahlt sein. Je später mit der Finanzierung begonnen wird, desto kürzer ist der verbleibende Zeitraum für die Rückführung des Kredits. Wer jetzt eine Tilgung in Höhe von zwei Prozent vereinbart, benötigt ca. 36 Jahre, um den Kredit zu bedienen. Bei einer Tilgung von drei Prozent verkürzt sich die Tilgungszeit auf ca. 26 Jahre beim aktuellen Zinsniveau.


Historisches Allzeittief - Immobilienkredite unter 2 %

Der Kurs des billigen Geldes wird von der Europäischen Zentralbank beibehalten – Darlehenszinsen sinken bei den günstigsten Anbietern unter 1,9 Prozent!

Die Zinsen für Immobilienkredite sind auf durchschnittlich 2 Prozent gesunken und somit auf ein historisches Allzeittief. Die Talfahrt des Zinsniveaus ist auf die historische Leitzinssenkung im Juni zurückzuführen. Die Immobilienkäufer dürfen sich auch in den nächsten Wochen über gute Finanzierungsbedingungen freuen. In der Geschichte Deutschlands konnte man noch nie so preiswert Immobiliendarlehen aufnehmen! Im Vergleich mit einer Kreditaufnahme von € 200.000,- Anfang der 80er Jahre, beträgt die Ersparnis bei aktuellen Kreditkosten ca. € 140.000,-! innerhalb von zehn Jahren.

„Betongold“ - Erwerb von Immobilien

Viele Menschen investieren vor allem in wirtschaftlich turbulenten Zeiten gern in "Betongold". Dies ist nicht nur eine bewährte Geldanlage, sondern dient auch zur Altersvorsorge. Historisch niedrige Zinsen verstärkt die Suche nach anderen Anlagemöglichkeiten und lässt bei vielen den Traum von Wohneigentum erst verwirklichen. Die Immobilienpreise weisen seit Jahren in nur eine Richtung: steil nach oben. Trotzdem birgt ein Immobilienkauf erhebliche Risiken, wie versteckte Baumängel, überteuerte Angebote, schlechte Finanzierung, etc.. Lassen Sie sich von einem Immobilienmakler betreuen – von der Auswahl bis hin zur Finanzierung - dieser wird Sie kompetent darüber informieren, worauf Sie hinsichtlich Lage und Zustand achten sollten, welche Kosten beim Kauf und auch noch danach anfallen könnten, welche Versicherungen Sie benötigen, etc., um den vermeintlich guten Kauf nicht zu einem Desaster werden zu lassen.

Bei Verkauf müssen Mieter Besichtigungen akzeptieren

Der Verkauf der angemieteten Immobilie ist für die meisten Mieter eine schlechte Nachricht. Natürlich befürchten die Mieter, dass die neuen Eigentümer zumindest die Miete anheben, oder gar die Immobilie selbst beziehen wollen. Nach jüngster Rechtsprechung müssen Besichtigungen akzeptiert werden. Im aktuellen Fall hatte ein Mieter den Kaufinteressenten den Zutritt verweigert.

„Kauf bricht nicht Miete“ - Eigentümerwechsel nach Immobilienverkauf

Wird eine Immobilie verkauft, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, d.h. dass sich für die Mieter praktisch nichts ändert. Der neue Eigentümer tritt in den alten, bestehenden Vertrag ein. Es gibt kein besonderes Kündigungsrecht bei Eigentümerwechsel. Es kann nur eine Kündigung ausgesprochen werden, wenn es einen gesetzlichen Kündigungsgrund gibt, wie z.B. Eigenbedarf. Auch gibt es kein automatisches Mieterhöhungsrecht. Eine Mieterhöhung kann lediglich nur unter den gleichen Voraussetzungen vollzogen werden, wie es auch der Vor-Eigentümer hätte durchführen können, um beispielsweise den Mietzins auf eine ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben (Mietspiegel). Die Mietkaution geht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Die Rückzahlung der Mietkaution kann erst bei Beendigung des Mietverhältnisses verlangt werden. Daran ändert ein Eigentümerwechsel nichts.

Haustierhaltung kann nicht untersagt werden

Mietverträge, die Mietern generell die Haltung von Hunden und Katzen untersagt, sind unwirksam. Sie benachteiligt die Mieter unangemessen. Schließlich, so der BGH (Aktenzeichen VIII ZR 168/12), müsse „ein üblicher Gebrauch der Wohnung ermöglicht“ werden. Ob eine Tierhaltung darunter falle oder nicht, das müsse erst gründlich abgewogen werden u. dürfe nicht generell untersagt werden.


Im Zweifel ist es ein Wohnraummietvertrag

Gewerbliche Nutzung und Nutzung zu Wohnzwecken auf der Grundlage nur eines Mietvertrags führen zu einem Misch-Mietverhältnis. Dann gilt, wie der Bundesgerichtshof geurteilt hat, entweder das Wohn- oder das Gewerberaum-Mietrecht. Wurde nichts festgelegt, ist im Streitfall zu ermitteln, welche Regelungen in Betracht kommt. Und wenn sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht bestimmen lässt, greift im Zweifel das Wohnraum-Mietrecht – zum Schutz des Mieters (Az. VIII ZR 376/13).
Insbesondere bei einer Kündigung durch den Vermieter ist das entscheidend. Im vorliegenden Fall hatten die Beklagten in einem Wohn-/Geschäftshaus sowohl gewohnt als auch eine Hypnosepraxis unterhalten und eben nur einen Mietvertrag abgeschlossen. Der Vermieter kündigte ohne Begründung und bekam dafür vom Bundesgerichtshof eine Absage.
Das verwendete Mietvertragsformular, eine unbestimmte Laufzeit und eine einheitliche Gesamtmiete ohne Umsatzsteuerausweisung sorgten dafür, dass bei der Auslegung durch den Bundesgerichtshof dafür, dass die Entscheidung Richtung Wohnraum-Mietrecht ausschlug. Bei der Vorinstanz wurde dies noch anderes gesehen aufgrund der Tatsache, dass der die Praxis den Lebensunterhalt sichere u. somit den Vertrags-Hauptzweck darstelle.

Schadensersatzpflicht des Mieters bei Verlust eines Wohnungsschlüssels

Der Bundesgerichtshof hat durch Urteil (Az. III ZR 205/13) entschieden, dass die Schadensersatzpflicht eines Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, nun auch die Austauschkosten der Schließanlage umfassen kann, wenn dieser wegen möglicher Missbrauchsgefahr erforderlich ist.


Das sollte in einer Hausordnung geregelt werden

In vielen Mietshäusern sorgt eine Hausordnung dafür, dass das Miteinander störungsfrei verläuft. Eine Hausordnung aufzustellen ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Möchte dieser auf Nummer sicher gehen, sollte er die Hausordnung in den Mietvertrag einbinden, ansonsten sind die Mieter juristisch nicht zur Einhaltung der Hausordnung verpflichtet.

Vor allem die Ruhezeiten, anfallende Reinigungsarbeiten, Gartenpflege und natürlich den Winterdienst soll die Hausordnung regeln.

Allerdings darf die aufgestellte Hausordnung keinerlei Vorschriften zum Privatleben, wie z.B. das Untersagen von Musizieren oder Kinderspielen, enthalten.

Hier finden Sie zum Thema Hausordnung ausführliche Informationen:
http://www.immonet.de/service/hausordnung-tipps.html

Gerne bringen wir auch einen Beitrag in Ihrer Sache oder schreiben Sie uns einfach Ihre Erfahrungen, die Sie bei der Verwaltung Ihrer Immobilie gemacht haben.

AkuRat Service Real Estate – Ihr kompetenter und erfahrener Partner in Sachen Immobilien im Einzugsgebiet von München, Landkreis Fürstenfeldbruck mit seinen Orten Gröbenzell, Olching, Eichenau, Grafrath, Maisach, Puchheim, Alling, Mammendorf, insbesondere im Landkreis Starnberg / Fünfseenland mit seinen idyllischen Orten am Starnberger See, Herrsching am Ammersee, Steinebach am Wörthsee, Hechendorf am Pilsensee und natürlich Weßling am Weßlinger See. Auch das schöne Würmtal, das begehrte Isartal und natürlich Grünwald, Pullach und die Gemeinde Berg am Starnberger See werden von uns favorisiert.

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