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Darlehensvertrag – Was Immobilienkäufer unbedingt wissen sollten

Der Darlehensvertrag ist die rechtliche Grundlage jeder Immobilienfinanzierung. Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft und dabei eine Finanzierung benötigt, schließt mit der Bank einen Darlehensvertrag ab – und verpflichtet sich damit zu langfristigen Zahlungen.

In diesem Beitrag erklären wir als erfahrenes Maklerbüro, was ein Darlehensvertrag genau ist, welche Inhalte wichtig sind und worauf Sie unbedingt achten sollten, bevor Sie unterschreiben.

Was ist ein Darlehensvertrag?

Ein Darlehensvertrag ist ein schriftlicher Vertrag zwischen Darlehensgeber (z. B. Bank) und Darlehensnehmer (z. B. Käufer), in dem geregelt ist, dass ein Geldbetrag zur Verfügung gestellt wird und dieser in vereinbarten Raten – inklusive Zinsen – zurückgezahlt wird.

Rechtlich ist der Darlehensvertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) §§ 488 ff. geregelt. Bei Immobilienkäufen spricht man oft auch von Immobiliendarlehen, Hypothekendarlehen oder Baufinanzierung – rechtlich handelt es sich immer um einen Darlehensvertrag.

Inhalt eines Darlehensvertrags

Ein vollständiger Darlehensvertrag enthält unter anderem:

Darlehenssumme: Höhe des auszuzahlenden Betrags
Zinssatz: Sollzins, Effektivzins, ggf. Zinsbindung
Tilgung: Höhe und Beginn der Tilgungsleistung
Laufzeit: Zinsbindungsfrist (meist 10–20 Jahre)
Bereitstellungszinsen: Bei nicht sofortiger Auszahlung
Sondertilgungsrechte: Optionale vorzeitige Rückzahlungen
Sicherheiten: Meist Grundschuld auf die finanzierte Immobilie
Kosten & Gebühren: z. B. Bearbeitungsgebühren (heute selten)

Ein klar strukturierter Darlehensvertrag gibt Käufern die nötige Planungssicherheit und schützt beide Seiten vor Missverständnissen.

Wann kommt der Darlehensvertrag ins Spiel?

In der Regel wird der Darlehensvertrag nach dem Immobilienkaufvertrag unterzeichnet – oder zumindest nach einer verbindlichen Finanzierungszusage. Wichtig:

Erst wenn der Kaufpreis im Notarvertrag feststeht, kann die Bank den Vertrag final kalkulieren.
Die Auszahlung erfolgt meist erst, wenn alle Unterlagen vorliegen (Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Auflassungsvormerkung).

Als Makler unterstützen wir unsere Kunden bei der Koordination zwischen Bank, Notar und Grundbuchamt – damit alle Fristen eingehalten werden.

Arten von Darlehen beim Immobilienkauf

Es gibt verschiedene Darlehensformen, die im Vertrag geregelt sein können:

Annuitätendarlehen: Gleichbleibende Raten aus Zins und Tilgung (am häufigsten)
Endfälliges Darlehen: Nur Zinsen werden gezahlt, Tilgung am Ende – oft mit Lebensversicherung oder Bausparvertrag kombiniert
Variables Darlehen: Zins wird regelmäßig angepasst, oft alle 3 Monate – hohe Flexibilität, aber auch Risiko
Förderdarlehen: Z. B. über KfW-Bank, oft mit niedrigen Zinsen und Tilgungszuschüssen

Wir helfen bei der Auswahl des passenden Modells und bringen Sie auf Wunsch mit erfahrenen Finanzierungsberatern zusammen.

Wichtige Fragen vor Vertragsunterzeichnung

Ist der Zinssatz fest oder variabel?
Ein fester Zinssatz gibt Planungssicherheit, ein variabler Zins kann bei fallenden Marktzinsen Vorteile bringen – ist aber riskanter.

Kann ich Sondertilgungen leisten?
Viele Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen (z. B. bis 5 %) – klären Sie das vor Vertragsabschluss.

Was passiert bei vorzeitiger Rückzahlung?
Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn Sie den Vertrag vorzeitig kündigen möchten.

Welche Sicherheiten verlangt die Bank?
In der Regel wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Bank erhält damit eine Sicherheit für das Darlehen.

Häufige Fehler bei Darlehensverträgen

Unzureichender Vergleich der Angebote (Zinsen, Laufzeit, Sondertilgung)
Keine Prüfung des effektiven Zinssatzes
Fehlendes Verständnis für die finanzielle Gesamtbelastung
Zu geringe Tilgung (z. B. unter 2 %) → sehr lange Laufzeit
Unklare Vereinbarungen zu Sondertilgungen oder Bereitstellungszinsen

Unser Tipp: Verlassen Sie sich nicht nur auf Online-Rechner – lassen Sie sich individuell beraten.

Fazit: Ein Darlehensvertrag ist Vertrauenssache – und braucht klare Beratung

Der Darlehensvertrag ist einer der wichtigsten Verträge beim Immobilienkauf – mit langfristigen finanziellen Auswirkungen. Wer ihn versteht und sauber verhandelt, legt den Grundstein für eine stabile, sichere Finanzierung.

Als Maklerbüro sind wir nicht nur Vermittler von Immobilien – sondern auch neutraler Ansprechpartner, wenn es um die richtige Finanzierung und den passenden Darlehensvertrag geht.

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